낙찰가 산정 때 내부 수리비-관리비 등 고려해야[이주현의 경매 길라잡이]

구축 아파트, 발코니 창틀 확인해야
임차인 배당받는 물건 명도 수월해
재매각 물건 낙찰가 하락 요인 작용

이주현 지지옥션 전문위원

서울 아파트 경매 평균 낙찰가율이 두 달 연속 90%를 넘어섰다. 일부 단지에서는 감정가격 이상으로 낙찰되는 사례도 나온다. 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 강세를 보이던 서울 아파트 평균 낙찰가율 상승세가 몇 달 새 성동구와 마포구 등으로 번졌다. 최근에는 노원구, 도봉구 등 서울 외곽 지역과 경기권 주요 지역까지 확산하는 모습이다. 경쟁률이 높아진 만큼 입찰자는 낙찰가 산정에 많이 고민할 수밖에 없다. 경매 낙찰가격을 산정할 때 미세하게 가격을 올리거나 낮춰도 좋을 만한 팁을 공유해 본다.

먼저 내부 인테리어 수준을 추정해 보는 것이다. 경매에 입찰하기 전에 아파트 내부를 살펴보는 것이 거의 불가능하다. 강제로 매각하는 절차다 보니 점유자가 선뜻 내부를 보여줄 가능성은 제로에 가깝다. 따라서 입찰자는 추후 내부 전체에 대한 수리비가 지출될 수 있다는 점을 고려해 낙찰가격을 산정해야 안전하다.

채무자가 2∼3년 이내에 부동산을 취득했고, 직접 점유하고 있다면 어느 정도 내부가 수리됐을 가능성이 높다. 또 채무자의 연령대가 젊은 층에 속할 경우 최신 콘셉트가 반영됐을 수 있다. 하지만 이는 어디까지나 추정일 뿐이므로 참고만 하길 바란다. 구축 아파트는 외부 발코니 새시의 교체 여부를 눈으로 확인해 보자. 만약 교체가 이뤄져 있다면 그에 대한 비용은 확실히 절감할 수 있으므로 좀 더 높은 점수를 줘도 좋다.

둘째, 점유하는 임차인이 임차보증금 전액 또는 일부라도 배당받을 수 있다면 명도 합의금을 줄일 수 있다. 임차보증금 전액을 배당받는 선순위 또는 후순위 임차인 그리고 일부라도 배당받는 후순위 임차인은 법원에 명도 확인서를 제출해야 쉽게 배당받을 수 있다. 명도 확인서란 점유자가 낙찰자에게 부동산을 전부 인도했다는 확인서로서 낙찰자의 인감증명서가 첨부되어야 한다. 따라서 다른 경매 사건보다 부동산 인도에 대한 협상이 보다 수월하고, 비용도 줄어들 수 있다.

재매각 사건은 권리분석에 문제가 없더라도 낙찰 가격이 떨어지는 요인으로 작용한다는 점도 알아두면 좋다. 재매각이란 전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 다시 진행하는 경매 사건이다. 위험한 물건으로 보이지만 최근 단순히 자금 조달 계획에 차질이 생겨 잔금을 미납하는 경우도 많다. 재매각 물건은 입찰보증금이 감정가의 10%에서 20∼30%로 오르는데 그만큼 초기 현금 납부 비중이 커지다 보니 경쟁률이 다소 낮고 가격도 내려가는 경우가 많다.

미납된 관리비가 고액일 때는 보수적으로 접근해야 한다. 점유자가 관리비를 장기간 연체해 미납 관리비가 수백만 원에서 수천만 원인 아파트를 종종 볼 수 있다. 전체 관리비 중 공용 부분에 한해서는 낙찰자(특별승계인)가 승계한다는 것이 대법원 판례이긴 하다. 그러나 실무적으로는 이사에 대한 원만한 합의를 위해 전용 부분을 포함한 전체 관리비를 낙찰자가 정산하는 경우가 많아 이를 고려해 입찰가를 써내는 것이 안전하다.