[김종율의 토지투자]서울~세종고속道 개통 전, 어떤 땅 사야 할까

전체 128km 중 72km 12월 개통
용인 반도체 클러스터 수혜 기대… 도로 폭 넓은 공장지대 투자 유망
정주 인구 늘고 있는 곳에선, 나들목 도로변 투자도 바람직

용인 반도체 클러스터 조감도.

김종율 보보스부동산연구소 대표

서울∼세종 고속도로 중 수도권 일대에 해당하는 경기 안성∼구리 구간 개통이 임박했다. 전체 128km 구간 중 72km에 해당한다. 5월 기준 해당 구간 공정은 91%였다. 국토교통부는 늦어도 올해 12월까지 해당 구간을 개통하겠다고 밝혔으니 개통식이 약 4개월 남은 셈이다. 개통 시 경부고속도로와 중부고속도로의 교통량이 각각 10%, 15% 줄어들 것으로 예상돼 수도권 상습 교통정체도 개선될 것으로 보인다.

이번 개통으로 지가 변동이 가장 클 것으로 보이는 곳은 안성시다. 안성맞춤 나들목(IC)이 신설되며 안성시 구도심에서 서울로 갈 때 거쳐야 하는 IC 거리가 기존 10km에서 3km로 줄어들기 때문이다. 이 때문에 안성시 구도심에서 해당 IC로 가는 길목에 자동차에서 내리지 않고 손님이 상품을 주문할 수 있는 ‘드라이브 스루(DT)’ 매장이 들어설 것으로 보인다.

시장에서는 이런 변화가 감지되고 있다. 2022년 이 일대 녹지지역 중 국도변에서 개발을 위한 도로점용허가가 가능한 매물은 3.3㎡에 400만 원 수준이었으나 최근에는 해당 가격대 매물이 사라진 상황이다.

안성시 고삼면에 있는 고삼 IC 인근에서는 공장을 세울 수 있는 토지 가치가 오를 것으로 보인다. 서울∼세종고속도로는 정부가 조성하는 용인 첨단시스템반도체 국가산업단지를 포함한 반도체 메가클러스터의 주요 교통망이기 때문이다.

고삼 IC 인근 지역에서는 약 5년 전부터 용인 반도체 클러스터 진입로인 보개원삼로 공사가 시작됐다. 이 길을 따라 북측으로 올라가면 용인 반도체 클러스터와 닿는다. 경기도는 약 490억 원의 예산을 투입해 고삼 IC로 연결되는 도로를 확장하고 있다. 도로망이 촘촘해지면 공장이 들어설 가능성도 높아진다. 따라서 공장을 운영하기 유리한 폭 6m 도로에 접한 계획관리지역 또는 이미 공장이 지어진 토지에 투자하는 것이 바람직하다. 과거 고삼면 계획관리지역은 도로 폭이 넓어도 3.3㎡당 100만 원 이하였는데 최근에는 해당 가격대 매물이 자취를 감추고 있다.

용인 반도체 클러스터 예정지 인근인 용인시 원삼 IC 일대 토지는 이미 가격이 많이 올라 투자에 유의해야 한다. 원삼 IC 서측에 ‘이동남사 반도체 클러스터’ 조성을 위한 보상을 앞두고 있고 이동 택지지구 발표가 더해지며 땅값이 올랐다. 현재로서는 이동남사 반도체 클러스터 일대 녹지지역을 예정 보상가보다 낮게 매입하는 것이 좋다. 이동 택지지구는 지구지정이 되지 않은 만큼 그 일대 토지를 매입하면 투자 기간이 길어질 수 있으니 조심해야 한다.

서울∼세종고속도로 IC가 들어서는 용인시 처인구 포곡읍의 경우 정주 인구가 늘고 있어 IC로 향하는 도로변 땅값이 오를 것으로 보인다. 올해 7월 말 지정된 포곡 공공지원 민간임대주택은 규모가 3800채에 달한다. 올해 3월 입주한 보평역 서희스타힐스(1963채), 힐스테이트 용인둔전역(1721채)의 규모도 상당하다.

서울∼세종고속도로 개통 기대감이 커지며 접근성 향상이 기대되는 경기 하남시에서도 땅값 상승세가 나타나고 있다. 한창 고속도로 공사 중이던 이 일대에서 2018년 1종 일반주거지역은 3.3㎡당 800만 원대에서 거래가 됐는데 최근에는 3.3㎡당 2000만 원까지 오른 가격에 거래되고 있다. 단순 고속도로 개통이라는 호재가 아닌 지역별 호재에 맞춰 토지 투자처를 찾는다면 투자 수익은 더 오를 것이다.