대출 조이니 전셋값 급등… 전세가율 높은 지역 수요자 관심

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시티오씨엘 6단지 투시도

아파트 전세가격이 고공행진을 이어가고 있다. 대출규제에 부담을 느끼는 수요자들이 임대차 시장으로 유입돼 가격을 끌어올리고 있는 것이다. 매매가격 대비 전세가 상승세가 뚜렷한 상황에서 전세가율이 높은 지역을 중심으로 매매 전환 속도가 가속화될 것이라는 전망이 나오고 있다.

부동산 R114 자료를 살펴본 결과 최근 1년(2023년 8월~2024년 7월) 간 수도권 아파트 3.3㎡당 평균 전세가격은 1179만7000원에서 1260만7000원으로 6.87% 급등했다. 같은 기간 매매가격 상승률이 1.83%(2224만1000원에서 2264만7000원)에 그친 것과 비교하면 상승폭이 두드러지는 셈이다.

이처럼 전세가격 상승세가 뚜렷한 이유로는 정부의 대출 규제가 꼽힌다. 올 2월 스트레스 DSR 1단계가 시행되면서 주택담보대출 한도가 크게 줄어들자 자금 부담을 느끼는 수요자들이 대거 전세시장으로 유입됐다는 분석이다. 여기에 이달부터 시행된 스트레스 DSR 2단계 역시 전세가 상승을 부추기는 요인으로 거론된다.

상황이 이렇다 보니 전세가율이 높은 지역을 중심으로 매매심리가 확산되고 있는 추세다. 치솟는 전세가격에 ‘차라리 집을 사자’는 인식이 확산되면서 매매 전환에 속도가 붙고 있는 것이다.

일례로 인천 계양구의 경우 올 1~7월 아파트 매매거래량은 총 1871건으로, 전년 동기 거래량(1223건) 대비 52.98% 급증했다. 계양구는 전세가율이 71.59%로, 수도권 평균 전세가율(55.67%)과 비교해 큰 차이를 보이고 있다. 이밖에, 경기 광주(874→1219건), 인천 미추홀구(1333→1594건), 인천 동구(349→396건), 경기 이천(715→803건) 등 전세가율이 70%를 웃도는 지역 모두 전년 대비 거래량이 눈에 띄게 늘었다.

한 부동산 전문가는 “정부의 대출 규제에 따라 전세시장으로 유입된 수요자들이 다시 전세가격을 끌어올리는 등 악순환이 반복되자, 전세가율이 높은 지역을 중심으로 ‘전세 살 바엔 집을 사자’는 심리도 확산되고 있는 모습”이라며 “전세가율이 높은 지역의 경우 상대적으로 매매가 부담이 적은 데다 환금성도 우수해 시장 회복기에 높은 가격 상승률을 기록해 왔던 만큼 실수요 및 투자수요 모두에게 높은 관심을 받고 있다”고 덧붙였다.

실제 수도권 아파트 가격이 21,4%, 20.03% 급등했던 지난 2020년과 2021년에도 전세가율이 높은 지역이 시장 흐름을 주도한 바 있다. 2020년 당시 전세가율이 64.61%로 수도권 평균(56.36%)을 웃돈 용인시는 이 기간 35.57% 급등했고 2021년에도 인천 미추홀구가 33.45% 오르며 시장을 앞에서 이끌었다. 미추홀구의 당시 전세가율은 67.28%로, 수도권 평균 전세가율(49.58%)과 17%p 이상 차이를 보였다.

이에 전세가율이 높은 지역에서 분양을 앞둔 단지에 대한 관심도 고조되고 있다.

전세가율이 70.33%에 달하는 인천 미추홀구에서는 HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨가 9월 ‘시티오씨엘 6단지’를 분양할 예정이다. 학익동 시티오씨엘 공동 5블록에 조성되는 이 단지는 지하 2층~지상 최고 47층 9개동, 전용 59~134㎡ 총 1734가구 규모의 대단지다. 개통 예정인 수인분당선 학익역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지로, 서울 강남지역 및 수원, 분당, 판교 등 수도권 각지로 환승없이 한 번에 도달 가능하다. 여기에 학익역에서 한 정거장 거리에 있는 수인분당선 송도역의 경우 인천발 KTX와 시흥 월곶~성남 판교까지 오가는 월곶판교선 개통이 예정돼 있다. 개통이 완료되면 서울 등 수도권 지역은 물론, 전국 각지로의 접근성이 대폭 향상될 전망이다.

GS건설 컨소시엄은 전세가율 66.84%에 달하는 경기도 부천시에서 ‘부천아테라자이’를 9월 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 20층 2개동, 전용 50~59㎡ 총 200가구 규모로 조성된다. 부천아테라자이는 서울 항동지구와 마주하고 있고 부천의 신흥 부촌으로 꼽히는 옥길지구가 가까워 서울-부천의 더블 생활권 입지를 자랑한다. 양지초등학교가 지근거리에 있으며 항동지구 및 옥길지구 학원가도 가까워 교육환경도 갖췄다.

한양은 전세가율이 64.86%인 경기도 김포시에서 '한강 수자인 오브센트'를 9월 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 최고 35층 29개동, 총 3058가구 규모의 대단지로, 이 중 전용 50~103㎡ 2116가구가 일반분양 물량이다. 단지 바로 앞으로 김포골드라인 걸포북변역이 자리하고 있어 서울 접근성이 우수하며, 인근으로 서울지하철 5호선 연장 감정역(가칭)과 GTX-D 노선(추진) 노선도 계획돼 있다. 올해 하반기 개통 예정인 GTX-A 킨텍스역과도 인접해 교통여건 향상에 대한 기대감이 높다.

경기도 오산시에서는 현대엔지니어링이 ‘힐스테이트 오산더클래스’를 이달 선보인다. 지하 2층~지상 최고 23층 12개동, 전용 84㎡ 총 970가구 규모다. 단지가 들어서는 오산시는 전세가율이 66.9%로, 수도권 평균을 크게 웃돈다. 지하철 1호선, 수도권광역급행철도(GTX)-C노선, 동탄트램(동탄도시철도) 등 환승역인 병점역이 가까워 트리플 역세권 입지를 갖추고 있다.