기업운영 임대주택, 임대료 부담 낮출 수 있을까[부동산 빨간펜]

임대료는 유형 따라 다양해
과거 규제 대폭 완화해 공급 유도
임대보증 가입 의무화로
‘전세사기’ 감소 효과 기대

최근 정부에서 발표하는 부동산 대책에는 새로운 내용을 담았다는 의미로 ‘뉴(New)’라는 접두사가 붙고 있습니다. 기존 공공분양 제도를 개편한 ‘뉴홈’, 빌라 등 저층 주거지 개선 사업을 보강한 ‘뉴 빌리지’ 등이 대표적입니다. 이제는 흔한 표현인 ‘뉴타운’도 재개발 제도를 보강한 사업 유형이죠.

지난달에는 기존 민간임대주택 제도를 개편해 ‘신유형 임대주택’을 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 접두사 ‘뉴’가 붙지 않았는데요, 이는 2015년 이미 ‘뉴스테이’라는 임대주택 브랜드가 출시된 적이 있기 때문입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 ‘신유형 임대주택’ 내용을 알아보고 이전 제도와의 차이점을 비교해 보겠습니다.

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Q. 신유형 임대주택이 무엇인가요?

“기업이 운영해 세입자가 20년 이상 장기적으로 거주할 수 있는 임대주택을 말합니다. 임대보증 가입이 의무라 전세금을 돌려받지 못하는 ‘전세 사기’를 피할 수 있습니다. 정부는 신유형 임대주택을 내년부터 2035년까지 10만 채 공급할 계획입니다.

이는 민간임대시장에 임대보증금 반환보증 등 제도적 보호 장치가 추가된다는 의미가 있습니다. 국내 임대주택 시장 규모는 844만 채인데 민간에서 공급하는 비중이 658만 채(78.0%)에 달합니다. 이 중 사업자로 등록하지 않은 개인이 내놓는 임대주택이 514만 채(61.0%)로 비중이 가장 큽니다. 임대로 나온 주택 5채 중 3채는 전세 계약 만료 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 있었던 것이죠. 시장에 전월세 매물을 지속 공급해 전셋값이 큰 폭으로 요동치는 것을 막겠다는 계획도 있습니다.”

Q. 임대료는 어떻게 매겨지나요?

“공급 유형에 따라 달라집니다. 유형은 자율형, 준자율형, 지원형 등 세 가지로 나뉘는데요, 사업자가 정부에서 지원을 얼마나 받느냐에 따라 정해집니다. 지원형은 초기 임대료가 시세의 95% 수준입니다. 임대 기간 중 계약갱신요구권을 쓸 수 있고 재계약 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다. 사업자는 그만큼 사업성이 낮아지지만 세입자가 바뀌면 시세에 맞게 임대료를 올릴 수 있습니다. 임대료 상승률을 정할 때 소비자물가지수와 연동하지 않아도 됩니다. 준자율형은 지원형과 유사하지만 초기 임대료 규제를 받지 않습니다. 장기간 거주할수록 임대료 절감 효과가 높습니다. 자율형은 민간임대법상 임대보증 가입, 임대차 계약 신고의무 외 모든 임대료 규제가 완화돼 입주자가 재계약할 때 임대료가 인근 시세 상승폭만큼 오를 수 있습니다.”

Q. 정부 지원이 어떻게 다르길래 규제가 다르게 적용되나요?

“정부 지원책도 크게 3가지로 나뉩니다. 쉽게 보면 지원을 많이 받을수록 규제가 늘어나는 구조입니다. 지원형은 사업자가 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 받아 민간 자금을 저리로 조달합니다. 여기에 주택도시기금에서 돈을 빌릴 수 있고 직접 출자도 받아 사업비를 큰 폭으로 낮출 수 있습니다. 하지만 준자율형은 PF 보증과 기금 융자만 받을 수 있습니다. 자율형은 PF 보증만 지원받죠. 단, 세 유형 모두 임대의무기간 20년을 채우고 유형별 임대료 증액기준을 지키면 법인 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산 배제, 법인세 추가 과세(20%) 배제 등 세제 혜택을 받습니다.”

Q. 과거 ‘뉴스테이’와는 어떻게 다른 건가요?

“기업이 공급하는 임대주택은 이번에 처음 나온 것이 아닙니다. 2015년 도입되었던 ‘뉴스테이’가 대표 사례입니다. 뉴스테이는 임대료 5% 상승 제한이 적용되고 임대 의무 기간은 8년으로 매겨졌습니다. 신유형 임대주택에서는 임대 의무 기간이 20년으로 대폭 늘었지만 유형에 따라 임대료 제한이 차등 적용됩니다.”

Q. 뉴스테이에 대한 평가는 어땠나요?

“뉴스테이는 도입 3년 만에 폐지됐습니다. 주택도시기금 출자, 세제 감면, 용적률 추가 등 인센티브가 주어졌지만 ‘고가 임대료’ 논란이 일었기 때문입니다. 서울 영등포구 대림동에 공급하는 뉴스테이 전용 35㎡가 보증금 1000만 원에 월세 100만 원으로 매겨졌는데 약 4km 떨어진 여의도동 대우트럼프월드 전용 33㎡ 월세보다 5만 원 낮아 문제가 됐습니다.”

Q. 공공에서 임대료를 강제로 낮추면 해결되지 않나요?

“이런 문제를 해결하고자 도입된 것이 ‘공공지원 민간임대’입니다. 공공성을 강화하기 위해 전체 물량 중 20%는 청년, 신혼부부를 대상으로 하는 특별공급으로 할당했습니다. 임대료는 시세의 70∼75%로 저렴했죠. 대신 소득 기준은 가구당 월평균 120% 이하로 제한했습니다. 하지만 기준이 강화되며 사업성이 낮아져 공급이 줄었습니다.”

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