서울 갈아타기 1주택자, 기존 대단지 아파트 급매가 현실적 대안

서울 알짜단지 청약 ‘하늘의 별 따기’… 7~8월 8개 단지 청약 경쟁률 135 대 1

유난히 더웠던 올여름, 집값이 다시 상승세를 보인 가운데 청약시장도 뜨겁게 달아올랐다. 서울에서도 노른자위로 꼽히는 강남권, 마포 지역에서 아파트 청약이 잇따르자 시장의 관심이 어느 때보다 높아지고 있다. 한국부동산원에 따르면 7~8월 서울 8개 신축 아파트 단지 1775채 모집(특별공급 제외)에 1순위 청약통장 23만8732개가 몰렸다. 청약 경쟁률은 134.5 대 1을 기록해 지난해 같은 기간 평균치(97.7 대 1)보다 높았다. 그중 경쟁률이 가장 높은 곳은 7월 분양한 서초구 반포동 래미안원펜타스였다. 178채 모집(특별공급 제외)에 청약 9만3864건이 접수돼 평균 527.3 대 1 경쟁률을 기록했다. 강남구 도곡동 래미안레벤투스(402 대 1), 마포구 공덕동 마포 자이힐스테이트 라첼스(163 대 1)도 세 자릿수 높은 경쟁률을 보였다.

서울 서초구 반포동 래미안원펜타스. [삼성물산 제공]

가점 70점 이상 강남권 알짜 청약 노려볼 만

올해 서울 분양시장이 어느 때보다 뜨거운 이유는 뭘까. 아파트 가격 상승세가 이어지는 가운데 선호 지역과 외곽 지역, 신축과 구축 아파트 간 가격차가 커지고 있기 때문이다. 또한 건축비 상승이 분양가로 전이된 상황에서 분양가상한제 아파트 청약이 가격 측면에서 매력적이기도 하다. 그러나 경쟁률이 높아지자 여러 번 청약에 실패한 수요자 사이에선 “기약 없는 청약에 얽매여 진입 기회를 놓치기보다 기존 아파트를 매입하는 게 합리적”이라는 분위기도 생겨나고 있다. 이에 신축 청약과 기존 아파트 매입의 갈림길에 선 수요자가 참고할 만한 전략을 분석해봤다. 최근 청약에서 연거푸 고배를 마신 결혼 3년 차 A 씨와 대기업에 다니다가 퇴직한 B 씨 사례를 살펴보자.
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#1 A 씨는 운 좋게 전세 가격이 하락한 시기 마포에 신혼집을 차리고 2년 후 서초구 잠원동 전세로 갈아탔다. 그 후 서초, 강남, 송파 신축 아파트 분양 때마다 신혼부부 특별공급 청약에 열을 올리고 있다. 청약가점은 32점으로, 서울 인기 지역 청약 당첨을 기대하긴 어려운 수준이다. 강남에 내 집을 마련하겠다고 마음먹은 A 씨는 향후 아이를 낳으면 신혼부부 특별공급 당첨 확률도 높아지는 만큼 가능한 한 계속해서 청약에 도전할 계획이다.
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#2 B 씨는 서울에 아파트를 장만했으나 오래된 구축 단지인 데다, 주거 여건도 썩 좋은 편은 아니다. 새 아파트로 이사하길 바라고 있지만, 입지 좋은 곳으로 옮기려면 적잖은 자금을 보태야 하기에 청약을 우선 고려하고 있다. B 씨의 가점은 37점이다. 1주택 보유자는 청약통장 가입 기간에서 17점 만점을 받아도 3~4인 가구는 30점대를 넘기가 어렵다. 추첨제 공급 물량은 동순위 타입의 20~30%로 제한되기 때문에 가점이 낮은 청약자는 경쟁률이 높아지고 당첨 확률은 낮아지기 마련이다. 최근 B 씨가 청약에 도전한 서초구 디에이치방배의 경우 전용면적 85㎡ A타입 일반 1순위 경쟁률이 77.59 대 1, 추첨제 경쟁률은 258 대 1이었다. B 씨는 인근 재건축 일반분양에 한두 번 더 도전해볼 요량이다. 하지만 분양에서 계속 떨어진다면 기존 주택을 매입하는 쪽으로 선회할지, 노후 대비 유동성 확보를 위해 매입을 포기할지 고민이 많다.
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올해 서울 인기 단지에 당첨되려면 청약가점이 어느 정도여야 할까. 최근 국민의힘 윤재옥 의원실이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과 7월 말 기준 서울 아파트 일반공급 청약 지원자 20만1567명 중 가점제 당첨자는 655명이었다. 당첨자의 평균 점수는 65.72점, 점수가 가장 낮은 사람은 63.68점이었다. 가점별 당첨자 수는 각각 △80점 이상 11명 △70~80점 209명 △60~70점 미만 287명 △50~60 미만 점 98명 △40~50점 미만 36명 △30~40점 미만 12명 △20~30점 미만 2명이었다. 이 중 강남권 당첨자는 △80점 이상 9명 △70~80점 157명 △60~70점 미만 35명으로 나타났다. 강남권 당첨을 기대하려면 가점이 최소한 60점은 넘어야 한다는 의미다.
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따라서 결혼 3년 차 A 씨와 1주택자 B 씨처럼 가점이 30점대인 사람은 서울 인기 지역 당첨을 기대하는 게 ‘하늘의 별 따기’ 수준이다. A 씨 같은 신혼부부는 특별공급으로 진입 장벽이 낮아지고 있긴 하지만, B 씨 같은 중장년 유주택자는 청약을 통해 좋은 곳으로 갈아타는 전략이 사실상 불가한 것이다.
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올해 서울 아파트 당첨 결과에서 입증됐듯이, 강남권 당첨자 중 70점 이상 가점을 받은 사람의 비중이 83%에 달했다. 일반적으로 청약가점은 △무주택 기간(만점 15년 이상) △부양가족 수(만점 본인 제외 6명 이상) △통장 가입 기간(만점 15년 이상)을 기준으로 산정한다. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간에서 만점이 되면 각각 32점, 17점으로 총 49점을 받을 수 있다. 결국 5인 이상 가구라야 70점을 넘을 수 있는 셈이다. 15년 이상 무주택 자격을 갖춰 청약을 준비하더라도 부양가족이 적은 경우에는 강남권 등 좋은 입지에서 당첨되기가 현실적으로 어려운 상황이다.

非강남 급매물 주목

7월 말 기준 청약통장 가입자 수는 2687만1644명이다. 이 중 329만3925명(12.3%)이 15년 가입 기간을 채웠다. 앞으로 5년 뒤엔 청약통장 가입 기간 만점자가 되는 가입 10년 이상 청약 대기자가 715만821명이 된다. 물론 청약통장 가입자 모두가 서울 강남 지역 청약 대기자라고 볼 수는 없다. 다만 강남을 비롯한 알토란 입지의 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도가 높아지면서 서울 아파트 청약 열풍은 주택시장 화두가 될 가능성이 크다. 특히 추석 이후 서울에선 래미안원페를라(방배6구역), 아크로리츠카운티(방배삼익), 잠실르엘(미성크로바), 잠실래미안아이파크(잠실진주), 반포디에이치클래스트(반포주공1단지 124주구) 등 강남권에서도 입지 좋기로 소문난 대단지 분양이 예정돼 있다. 이들 단지는 분양가상한제가 적용될 경우 수요자는 인근 시세보다 20% 이상 저렴하게 새 아파트를 장만할 수 있다. 어느 때보다 청약에 관심이 높은 이유다.
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따라서 청약가점 70점 이상이라면 올해 하반기 알짜 강남권 청약을 적극 노려볼 필요가 있다. 일반분양 물량도 적잖아 70점 이상이라면 당첨을 기대해볼 수 있다. 60~70점 미만이라도 단지나 타입에 따라 분양 물량의 10%는 당첨 커트라인으로 진입 가능한 만큼 연내 분양 기회를 잘 활용해야 한다. 다만 청약가점 60점 미만인 대기 수요자라면 강남권 분양에서 가점으로 당첨되기는 쉽지 않을 것이다. 국민주택평형 이하 중소형의 경우 20~30%가 배정되는 추첨제 물량에 희망을 갖고 도전해볼 수 있다. 다만 그만큼 경쟁도 치열할 전망이라 큰 기대를 갖긴 어려워 보인다. 따라서 갈아타기를 노리는 1주택자는 청약보다는 재개발·재건축 조합원 입주권이나 기존 아파트 급매를 노리는 게 현실적이다.
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그런 점에서 자금 여력이 있는 대기 수요자라면 9월 이후 가격 조정기에 나오는 급매물 매입 방안을 고려할 필요가 있다. 서울에서도 강남권이나 도심 등 일부 지역을 제외하면 여전히 2022년 전 고점 대비 저렴한 곳이 수두룩하다. 특히 거래가 줄면서 호가가 하락하면 전 고점보다 20% 넘게 저렴한 곳도 늘어날 것으로 예상된다. 따라서 올해 하반기 서울 지역 준공 10년 이내 대단지에서 급매물이 나온다면 갈아타기나 내 집 마련 전략으로 선회하기를 권한다.

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〈이 기사는 주간동아 1457호에 실렸습니다〉