둔촌주공 잔금 3조, 가계대출 새 뇌관… “규제완화를” “예외 안돼”

내달 27일부터 1만2000세대 입주
“가구당 대출 3억원 필요할 것”… 제2금융권 신규대출 폭발 가능성
입주 예정자들 “대출 풀어달라”… 금융당국 “둔촌주공만 봐줄수 없어”

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11월 입주를 앞두고 막바지 작업이 한창인 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공). 양회성 기자 yohan@donga.com

가계대출 불씨가 완전히 사그라지지 않은 가운데 1만2000가구 둔촌주공아파트 재건축 단지(올림픽파크포레온)가 가계대출 관리의 막판 변수로 부상하고 있다. ‘매머드급’ 대단지로 잔금대출 수요만 3조 원대에 이를 수 있는 데다 2금융권까지 대출에 뛰어들었기 때문이다. 금융 당국은 ‘풍선 효과’를 예의 주시하며 가계대출 관리 기조를 유지하겠다는 단호한 입장을 내비치고 있다.

● 2년 전 ‘부동산 침체 뇌관’이 ‘가계대출 뇌관’으로

둔촌주공은 2022년만 해도 한 자릿수 분양 경쟁률로 미분양 위기에 놓이며 ‘부동산 침체’의 뇌관으로 꼽혔다. 이후 정부의 실거주 의무 유예 등 규제 완화에 힘입어 수요를 회복한 둔촌주공은 이제 가계대출의 최대 변수가 됐다.

11월 27일부터 둔촌주공 재건축 단지엔 1만2032가구가 입주할 예정이다. 올해 수도권 하반기 재건축 입주 물량은 서울이 총 2만2923가구로, 둔촌주공은 이 중 절반 이상을 차지한다. 올해 서울에서 입주하는 신규 아파트 단지 17곳 중에서 가장 큰 규모다. 둔촌주공 입주자는 분양대금 중 중도금 대출을 상환하고 입주 지정일에 나머지 잔금 20%를 납부해야 한다.

은행권 관계자는 “입주 지정일에 나머지 잔금 20%를 납부하고 취득세 등을 생각하면 가구당 최소 3억 원 이상이 필요할 것이라 본다”며 “둔촌주공 입주자들만 3조 원 이상의 대출을 내야 한다는 계산”이라고 말했다.

결국 대출 수요가 상호금융권으로 넘어오는 ‘풍선 효과’가 본격화할 수 있다는 우려도 제기된다. 최근 정부가 가계부채를 잡기 위해 은행들을 압박하면서 주요 은행들이 주택담보대출은 물론 소유권 이전 조건부 전세대출 등을 규제하고 나선 상태이기 때문이다. 또 다른 은행권 관계자는 “게다가 이미 은행들이 자체적으로 수립한 가계대출 연간 목표치가 턱밑까지 차올랐기 때문에 은행들이 대규모 신규 가계대출을 감당하기 어려울 것”이라고 말했다.

실제로 둔촌주공 재건축 조합은 잔금대출 금융기관에 은행들 외에도 단위농협인 서울강동농협을 선정해 통보한 바 있다. 은행권 관계자는 “시중은행 금리가 제2금융권 금리와 별반 차이가 없다고 판단하는 입주자들은 대출이 가능한 제2금융권으로 쏠릴 수 있다”고 말했다. 둔촌주공의 한 수분양자는 “지방은행이나 제2금융권이 대출이 쉬울 것 같아서 다음 주부터 대출 상담을 다녀 볼 예정”이라고 말했다.

● 금융 당국, “매도 물량으로 부동산 가격 내려갈 것”

둔촌주공 입주 예정자들은 은행 대출 규제 일부 완화 등 ‘둔촌주공 살리기’를 기대하는 모양새다. 특히 세입자를 구해 잔금을 치르려던 이들은 은행들의 조건부 전세자금대출 취급 중단으로 자금 조달에 차질이 빚어졌다며 당국의 기조 변화에 촉각을 곤두세우고 있다.

하지만 금융 당국 고위 관계자는 “둔촌주공 때문에 정부가 정책을 바꿀 수도 없고, 둔촌주공만 봐줄 수도 없는 일”이라며 오히려 “많이 부풀려져 있는 부동산 가격이 조정될 것”이라고 말했다. 이어 “혹여 (가계부채가) 11월 증가하는 상황이 온다면 신속하게 다음 조치를 취할 것”이라고 말했다. 둔촌주공을 둘러싼 자금난 해결을 위해 금융 당국이 나서는 일은 없을 것이란 얘기다.

30일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 전체 둔촌주공 가구 수의 30% 수준인 3718채가 전세나 월세 매물로 나와 있다. 이는 두 달 전 3003채 대비 23.8% 늘어난 수치다. 공인중개사 A 씨는 “전세대출이 더 막히기 전 전세 거래를 서둘러야 한다는 임대인들이 생겨나고 있다”며 “전세가도 인하하는 추세”라고 말했다.