경매 권리분석 시작은 ‘매각물건명세서’[이주현의 경매 길라잡이]

매각물건명세서, 입찰 7일 전 공개
감정평가액, 매각 당일 시세와 달라
낙찰 후 대금 미납, 보증금 반환 안 돼

이주현 지지옥션 전문위원

수도권을 중심으로 부동산 시장이 꿈틀거리며 경매 시장에 관심을 갖는 투자자들이 늘어나고 있다. 값이 저렴하다고 경매에 뛰어들었다가 투자금이 묶이거나 보증금을 잃어버리는 초보 투자자들도 나온다. 이번 주는 경매의 기본 절차와 기본 개념에 대해 알아본다.

경매는 크게 임의경매 신청과 강제경매 신청으로 나뉜다. 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매다. 근저당권 등 담보물권자가 신청한다. 대부분 부동산담보대출을 실행한 금융권이 채권자라고 생각해도 무방하다. 강제경매는 별도의 집행권을 얻어 신청한 경매다. 예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주면서 차용증을 받았다고 가정하자. 변제일이 지나도록 B가 돈을 갚지 않을 경우 A는 B의 부동산에 곧바로 경매를 신청할 수 없고, 별도의 대여금 반환청구소송 등을 통해 판결 받은 후 경매를 신청할 수 있다. 임의경매와 강제경매는 채권자가 경매를 신청하는 과정에서 다소 차이가 있지만 진행 절차는 동일하기 때문에 경매 참여자가 구별해야 할 이유나 실익은 없다.

채무자의 부동산에 경매가 신청되면 법원에서는 형식적 심사를 거친 후 2, 3일 이내에 경매개시결정 등기를 촉탁하고, 채무자에게 개시결정 정본을 송달한다. 이때 채무자에게 송달하는 시점은 경매개시결정이 등기된 후인데, 이는 채무자가 강제집행을 방해할 목적으로 타인에게 재산을 처분할 염려가 있기 때문이다.

법원에서는 경매개시결정 직후 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 집행관에게 부동산의 현상, 점유 관계, 차임, 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하도록 하는 현황조사 명령을 한다. 이렇게 작성된 감정평가서와 현황조사서, 인수권리 여부를 판단할 수 있는 매각물건명세서는 매각기일 일주일 전에 공개된다. 입찰자는 매각물건명세서를 반드시 챙겨 봐야 한다.

첫 매각기일은 경매개시결정일 이후 최소 6개월이 지나야 잡히는 경우가 많다. 따라서 입찰에 참여하는 시점과 감정평가를 마친 시점에는 상당한 시간적 차이가 발생한다. 입찰할 때 부동산 감정평가금액을 입찰 당시 시세라고 생각하면 안 된다.

입찰 방법은 호가경매, 기일입찰, 기간입찰이 있다. 현재 전국 법원에서는 매각기일에 참여자가 직접 출석해 입찰표를 작성하고, 당일에 입찰 및 개찰을 하는 기일입찰제도를 택하고 있다. 이때 입찰표에 가장 높은 금액을 써낸 사람을 최고가매수신고인이라고 부른다. 만약 둘 이상이 동일한 금액으로 최고가매수신고인이 된 때에는 그 사람들만 재입찰을 실시하는데, 추가 입찰표에는 전(前) 가격 이상으로 입찰해야 한다. 드문 경우이긴 하지만 추가 입찰에서도 금액이 동일한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다.

최고가매수신고인은 매각허가결정이 확정된 후 법원이 정한 기한까지 매각 대금을 내면 된다. 지급 기한은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 안으로 정한다. 만약 대금을 내지 못할 경우에는 차순위매수신고인에게 대금 납부의 기회가 주어진다. 대금을 미납한 종전 최고가매수신고인은 입찰보증금을 반환받지 못한다.