다주택자 매물 샀다가 입주권 못 받을 수도[박일규의 정비 이슈 분석]

정비사업 구역 내 다주택자 매물
매수해도 입주권 못 받는 게 원칙
‘1세대 다주택’ 매물도 입주권 없어
‘일시적 다주택’ 매물은 입주권 인정

박일규 법무법인 조운 대표변호사

최근 신축 아파트 선호 현상이 두드러지고 있는 가운데 정비사업 입주권 거래에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다. 일반 분양시장을 통한 구입보다 가격이 낮기 때문이다.

이때 기본 전제는 내가 매수한 토지 또는 건축물 등 물건에서 신축 아파트 입주권이 확실하게 나와야 한다는 것이다. 단독 입주권이 없는 물건을 거래했다가 송사에 얽히는 사례가 속출하고 있다. 입주권 분석이 녹록지 않은 탓이다.

입주권과 관련해 가장 널리 알려져 있고 오해도 많은 이슈는 ‘다물권자 매물’이다. 다물권자는 하나의 사업구역에 여러 개 물건을 소유한 조합원을 일컫는다. 법은 조합원이 소유한 물건이 몇 개인지 상관없이 하나의 입주권만 인정하고 있다. 따라서 사실상 다물권자 물건은 거래 대상이 될 수 없다. 하지만 정비업계에서는 무려 세 번의 격렬한 논쟁이 있었다.

가장 앞선 논쟁은 다물권자 물건을 매수하더라도 제한 없이 단독 입주권을 인정받을 수 있다는 광주고등법원 판결로 벌어졌다. 이렇게 되면 1개의 조합원 지위에서 여러 개의 입주권이 나올 수 있게 된다. 하지만 대법원이 다물권자 물건 매입을 통해 단독 입주권을 받을 수 없다고 판결을 내리면서 수년간의 혼란기는 막을 내렸다.

다음으로 등장한 이슈는 ‘1세대 매물’이다. 재개발 구역 내에서 각 1채씩 물건을 소유한 부부를 생각해 보자. 이 중 남편으로부터 물건을 매입한 사람이 있다. 이 사람이 단독 입주권을 받을 수 있다는 법제처 해석이 나오며 논란이 벌어졌다.

법제처 해석이 나오자 시장에서는 반색했다. 입주권이 없다고 여겨지던 물건에서 입주권을 받을 수 있다고 하면 시장 가치가 오르기 때문이다. 하지만 대법원은 1세대 다물권자 물건에는 단독 입주권이 없음을 선언함으로써 들뜬 기대를 일축했다.

마지막 이슈는 ‘일시적 다물권자’다. 하나의 물건을 가진 조합원이 역시 하나의 물건을 보유한 구역 내 조합원의 물건을 매수한다. 이후 일시적으로 두 개의 물건을 소유하다가 그중 하나를 매각하는 경우다.

법제처는 일시적 다물권자 물건의 단독 입주권을 부정했다. 일시적이건 아니건 다물권자 물건임은 분명하니 다물권 규제의 예외가 될 수 없다는 논리였다. 하지만 서울고등법원은 법제처와는 다른 결론을 내렸다. 조합설립인가 당시의 조합원 수가 늘어나는 것이 아니라며 일시적 다물권자 물건 매수인에게 단독 입주권을 인정했다. 대법원 역시 서울고등법원의 판단을 유지했다. 일시적 다물권자 거래에 청색등을 켜준 것이나 진배없다.

이런 경우도 생각해 볼 수 있다. 관리처분계획을 통해 인정된 입주권이 규제 때문에 소멸하는 상황이다. 예를 들어 관리처분 이후 조합원이 같은 구역 내 다른 조합원 물건을 매수해 다물권자가 되는 상황을 생각해 보자. 이렇게 되면 규제에 걸려 하나의 입주권만 인정되는 걸까. 하지만 이런 경우에도 관리처분계획기준일(분양신청기간 종료일) 당시 인정된 입주권이 이후의 거래로 인해 사라지지 않는다고 보는 것이 옳다. 하급심 판례 역시 법령상 각종 입주권 규제는 관리처분계획기준일 이후의 거래에 적용되지 않는다고 보았다.