서울 재건축 단지에 현황용적률 인정…사업성 증가 효과 [부동산 빨간펜]

재건축 사업성 평가에 용적률 필수
용적률은 땅 대비 건물 바닥 면적
과밀도 등 고려해 현황용적률 인정
기부채납 줄어 사업성 증가 효과
보정계수 적용시 인센티브 늘어

앞으로 서울에서 땅값이 저렴한 동네의 재건축·재개발 사업성이 개선됩니다. 서울시가 올해 3월 내놓은 정비사업 지원방안에 대한 세부 기준을 지난달 확정하고 본격 시행에 돌입했습니다. 그런데 내용을 살펴보면 허용용적률, 상한용적률, 현황용적률 등 어려운 용어 때문에 단지의 사업성이 얼마나 좋아지는지 가늠하기 어렵다는 반응이 적지 않습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 용적률 개념과 서울시의 정비사업 지원방안에 대해 알아봅니다.

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Q. 용적률이 왜 중요한가요.

“용적률은 땅 면적 대비 건물 바닥 면적을 합한 면적의 비율을 뜻합니다. 용적률이 높을수록 건물을 더 높게 지을 수 있습니다. 저층 빌라나 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 지을 때 용적률이 기존보다 높아져야만 건물을 더 높게 지어 분양 물량을 확보할 수 있습니다. 분양 물량이 많을수록 분양 수익이 늘어 사업성이 개선됩니다. 용적률이 얼마나 늘어나는지가 사업성을 좌우하는 셈이죠. 흔히 재건축이나 재개발 사업을 ‘용적률 싸움’이라고 부르는 이유이기도 합니다.”

Q. 용적률에는 어떤 종류가 있나요.

“정비사업 사업성을 제대로 이해하려면 5가지의 용적률을 구분해야 합니다. 먼저 현황용적률이 있습니다. 현재 건축물대장에 적혀 있는 용적률을 뜻합니다. 그 다음으로 익숙한 개념은 법적상한용적률일 겁니다. 이건 국토계획법 시행령에서 정한 상한선입니다. 개별 단지의 용적률은 인허가 권한을 가진 지방자치단체가 법적 상한선 이내에서 정합니다. 지자체가 제시한 조건을 이행해야만 용적률을 추가로 받을 수 있습니다.

서울시는 용적률을 추가로 제공하는 단계에 따라 △기준용적률 △허용용적률 △상한용적률로 나눕니다. 기준용적률은 아무 조건 없이 기본적으로 확보할 수 있는 용적률입니다. 허용용적률은 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 더한 개념입니다. 이때 인센티브는 최대 20%포인트로, 친환경 건축, 우수 디자인 등 서울시가 정한 의무 사항을 지켜야 합니다. 허용용적률에 기부채납을 약속하고 추가로 받은 용적률을 더하면 상한용적률입니다.
제3종 일반주거지역의 경우, 서울시가 정한 기준용적률은 210%입니다. 허용용적률은 이보다 20%포인트 높은 230%입니다. 상한용적률은 250%으로 허용용적률보다 20%포인트 높습니다. 다만 법적상한용적률(300%)보다는 낮습니다.”

서울시 용도지역별 용적률 체계
단위: %

	기준	허용	상한	법적 상한
제1종일반주거지역	150	150	200	200
제2종〃	190	210	250	250
제3종〃	210	230	250	300
준주거지역	300	320	400	500

자료: 서울시

Q. 서울시 정비사업 지원방안은 어떤 내용인가요.

“이번 지원방안에는 사업성이 낮아 재건축, 재개발 추진이 곤란한 단지의 사업성을 높여주기 위한 여러 지원책이 담겨 있습니다. 이 가운데 과밀 정도와 주변 여건 등을 고려해 허용용적률을 넘는 현황용적률을 그대로 인정해주는 방안과 사업성 보정계수 도입 방안 2가지가 핵심 내용입니다.”

Q. 현황용적률을 인정해 주면 왜 사업성이 높아지나요.

“2004년 이전 준공 단지 가운데 현황용적률이 허용용적률을 웃도는 단지들이 적지 않습니다. 이런 단지들은 용적률을 올리려면 기부채납이 유일한 방법이었습니다. 문제는 그동안 허용용적률 초과분은 현황용적률로 인정받지 못했고 실질적으로 늘어난 용적률보다 더 높은 비율을 기부채납해야 했다는 점입니다. 막상 용적률이 늘어도 기부채납을 하고 나니 분양 물량이 얼마 되지 않아 사업 추진이 어려운 단지들이 생겨난 거죠. 앞으로 허용용적률 초과분을 현황용적률로 인정받게 되면 지금보다 기부채납을 적게 해도 용적률을 높일 수 있게 됩니다.

3종 주거지역에 있는 현황용적률 268%인 단지를 법적 상한인 용적률 300%로 재건축한다고 가정하겠습니다. 기존엔 허용용적률(230%)까지만 현황용적률로 인정받았습니다. 용적률을 300%까지 올리려면 늘어난 용적률(70%)의 절반을 공공임대로 기부채납해야 했습니다. 그런데 현황용적률 268%를 온전히 인정받으면 기부채납은 실제로 늘어나는 용적률(32%)의 절반으로 확 줄게 됩니다. 기부채납이 줄어든 만큼 분양 물량은 늘어 사업성이 개선되는 거죠.”

Q. 사업성 보정계수를 도입하면 어떤 효과가 있나요.

“기부채납을 하지 않고 추가로 받는 용적률을 ‘허용용적률 인센티브’라고 합니다. 이 인센티브는 현재 최대 20%포인트인데, 보정계수를 적용하면 최대 40%까지 2배로 늘어납니다. 기존보다 기부채납을 덜 하고도 용적률을 늘릴 수 있는 거죠. 서울시에 따르면 보정계수가 0.1 오르면 분양주택을 지을 수 있는 용적률이 1%포인트가량 늘어난다고 합니다.
사업성 보정계수는 땅값, 대지 면적, 세대 밀도 3가지 항목을 고려해 산정합니다. 직전 연도 서울시 평균 공시지가(지난해 ㎡당 719만 원)를 단지의 평균 공시지가로 나눈 값에, 대지면적 보정계수와 세대밀도 보정계수를 더하는 방식입니다. 땅값이 저렴할수록, 대지 면적이 좁을수록, 세대 수가 빽빽할수록 보정계수가 커져 용적률 인센티브를 더 받을 수 있는 거죠. 다만 대지면적 보정계수와 세대밀도 보정계수 최대값은 모두 0.2에 그치는 만큼 땅값이 가장 큰 변수입니다.”

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