[우병탁의 절세통통(㪌通)]분양권 ‘손피거래’ 분쟁 피하려면… 양도세 납부 방안 명확히 합의해야

신축 인기에 분양권 ‘손피거래’ 유행
양도세 대납 시 양도세 증가 반복돼
세금 가산 횟수 명문화된 규정 없어
분쟁 피하려면 명확하게 합의해야

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원

최근 분양권 거래가 늘면서 분양가에 붙는 웃돈(프리미엄)이 오르고 있다. 매수인이 매도인의 양도소득세까지 대신 내주는 ‘손피거래’까지 등장했다. 손피거래는 매도인이 실제 손에 쥐는 금액에 맞춘 거래라는 뜻이다. 매도인이 내야 하는 양도세를 매수인이 부담함으로써 세금을 빼고 남는 금액을 프리미엄 시세로 맞춰주는 방식이다.

예컨대 분양권을 4억 원의 웃돈을 받고 팔았다면 양도세(세율 66% 기준)는 약 2억6000만 원이다. 실질적인 차익은 1억4000만 원이 된다. 그런데 손피거래에서는 양도세를 매수인이 대납하기 때문에 매도인은 4억 원을 온전히 손에 쥐게 된다. 양도세를 대신 부담한 매수인은 사실상 6억6000만 원의 웃돈을 주고 산 것이다.

이런 손피거래 자체가 불법은 아니다. 신축 아파트 공급이 수요에 못 미치다 보니 분양권에 붙는 웃돈이 오른 것일 뿐, 분양권 거래와 차이가 없기 때문이다. 물론 일반 주택 거래와 마찬가지로 매매 금액은 웃돈을 포함한 금액으로 신고해야 한다. 금액을 낮춰 신고하는 ‘다운 계약’은 불법이다.

손피거래 시 주의해야 할 점은 양도세 때문이다. 매도인의 양도세를 매수인이 대신 내면 매수인이 매도인에게 지급한 금액이 늘어나는 것이다. 이는 분양권의 매각금액, 즉 양도가액이 늘어난 것과 다름없다. 그만큼 양도차익과 과세표준이 커지면서 결국 양도세도 증가한다. 늘어난 양도세도 매수인이 부담한다면 다시 매각금액이 커져 양도세도 또 늘어나는 상황이 반복된다.

이런 경우 양도세를 어떻게 계산할까. 논리적으로 무한대로 반복 계산해야 하지만 과거 국세심판례에서는 1회만 더해 계산하라고 결정했다. 지난달 12월 기획재정부가 내놓은 유권해석도 같았다.

그렇다면 매수인이 양도세를 ‘전액’ 부담하기로 한 경우에도 1회만 반복 계산해서 양도세를 내면 되는 것일까. 반드시 그런 건 아니다. 최근 국세심판례에선 매수인이 1, 2차 양도세를 모두 부담했다면 약정에 따라 양도세 반복 계산을 2번 해야 한다고 봤다.

위 사례에서 매수인이 대납한 2억6000만 원을 더한 6억6000만 원을 양도차익으로 보고 양도세를 계산하면 1억7500만 원의 양도세가 추가로 발생한다. 이 1억7500만 원을 매수인이 다시 부담했기 때문에 양도차익은 다시 8억3500만 원으로 늘어났다고 보고, 양도세 1억16000만 원을 추가로 부과하도록 한 것이다. 이런 사례는 과거에도 종종 있었다.

결국 유권해석과 그간 심판례를 종합하면 매매 계약 내용에 따라 세액이 달라질 수 있는 것이다. 이는 현행 세법이 가산 횟수를 명확하게 규정하고 있지 않기 때문이다. 이런 사실을 모르고 덜컥 계약했다간 분쟁이 생길 수 있다. 따라서 매수인이 매도인의 양도세를 대신 내기로 했다면 계약 단계부터 분쟁 해결 방법까지 명확하게 합의해서 기재하는 게 분쟁을 피할 수 있는 가장 안전한 방법이다.