[머니 컨설팅]금리 인하기, 상업용 부동산 투자 주목해야

기준금리 0.25%P 낮아지면서
금융상품 대신 상업용 부동산 관심↑
부동산 가치 추산 과정에서는
임대수익-환원율 계산할 필요 있어

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Q. 수도권에 거주 중인 70대 A 씨는 현재 안정적인 수익을 거둘 수 있는 투자처를 찾고 있다. 마침 공인중개사사무소에서 매달 1000만 원의 임대료를 거둘 수 있는 B상가가 28억 원에 나왔다며 추천해 줬다. A 씨는 상가 투자 이력이 없어 28억 원이 적정한 수준의 가격인지 궁금해하고 있다.

정유나 NH투자증권 Tax센터 부동산책임연구원

A. 한국은행이 이달 11일 금융통화위원회에서 기준금리를 38개월 만에 0.25%포인트 인하하면서 상업용 부동산이 다시 주목받고 있다. 대출금리가 낮아져 이자 비용이 줄고 그만큼 임대 수익률도 높아지기 때문이다. 주식 외 금융 상품의 수익률도 낮아지다 보니 상업용 부동산의 투자 매력도가 상대적으로 두드러지는 측면도 있다.

투자 가치는 보유 자산으로부터 나오는 소득에 의해 결정된다. 예를 들어 연 3%의 예금에 10억 원을 투자하면 연간 3000만 원(세전)의 이자소득이 발생한다. 한번 반대로 생각해 보자. 금리를 3%라 가정하고 매년 3000만 원씩 안겨주는 금융 상품의 가치는 어떻게 계산할까. 연 소득 3000만 원을 3%로 나눈 10억 원이 된다. 여기에서 나온 3%라는 수치를 상업용 부동산에서는 ‘환원율(Capitalization Rate)’이라 부른다. 결국 환원율이란 상업용 부동산 투자자 입장에서 기대수익률이라 정의할 수 있다.

방금 언급한 내용에 대한 가치 평가 방법을 ‘수익환원법’이라 부른다. 수익환원법이란 부동산 자산이 미래에 창출할 것으로 기대되는 순수익을 환원해 현재 가격을 산정하는 것이다. 공식으로 표현하자면 ‘부동산 가격(가치)=소득/환원율’이라 쓸 수 있다.

상업용 부동산 투자 시 소득은 임대수익이다. 임대수익이 높아지거나 환원율이 낮아지면 부동산 가격은 상승하고, 반대로 임대수익이 줄거나 환원율이 높아지면 부동산 가격은 하락한다.

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그럼 A 씨가 제안받은 B상가의 적정 가격을 계산해 보자. 해당 상가의 월 임대료는 1000만 원(관리비 포함 가정), 보증금은 1억2000만 원, 매매 가격은 28억 원이라 가정하기로 한다. 상가의 환원율을 추산하기 위해 인근에서 거래된 다른 건물들의 가격, 임대료, 보증금 등을 조사하는 과정도 병행해야 한다.

우선 B상가의 순 운영 이익부터 산출해 보자. 연간 임대료 수입(1억2000만 원)과 보증금 운용 수입(360만 원, 수익률 연 3% 가정)을 더하면 총운영 수입(1억2360만 원)을 구할 수 있다. 이제 여기서 운영 비용을 제외해야 하는데, 통상 운영 비용은 관리 방법에 따라 총운영 수입의 8∼15% 정도를 차지한다. B상가가 위치한 지역의 평균인 10%를 적용해 운영 비용을 계산할 경우 1236만 원이 나온다. 결론적으로, 총운영 수입(1억2360만 원)에서 운영 비용(1236만 원)을 제외한 B상가의 순 운영 이익은 1억1124만 원으로 추산할 수 있다.

이제 순 운영 이익을 구한 만큼 환원율을 계산해 볼 차례다. 앞서 언급한 대로 개별 물건의 환원율은 각각의 순 운영 이익을 매매 가격으로 나눈 값이다. 문제는 상가 물건마다 편차가 상당하다는 점이다. 이런 점을 고려해 B상가와 동일한 지역 내 유사한 물건들의 ‘평균 환원율’을 활용하는 것이 타당하다. 표를 통해 자세히 명시해 둔 것처럼 인근 C, D, E건물의 환원율은 평균 3.8%다. 이 환원율과 순 운영 이익 추산치를 각각 수익환원법 공식에 적용하면, B상가의 적정 가격(가치)은 28억9996만 원이라 볼 수 있다.

따라서 A 씨가 B상가를 28억 원에 매입할 경우 약 9996만 원의 이득을 보게 될 것이라 추정할 수 있다.

다만 이번 사례에서는 △대출 △건물의 감가상각 △화폐의 시간가치 등의 개별 변수를 고려하지 않은 점은 유의할 필요가 있다. 이를 고려해도 수익을 더하고 비용을 뺀 ‘순 운영 이익’과 ‘환원율’을 잘 계산할 수 있다면 상업용 부동산의 적정 가치를 어렵지 않게 구할 수 있다.