여의도 4.8배 서울 ‘특별계획구역’, 규제 완화해 사업속도 높인다

17일 오전 서울 중구 서울시청 전경. 2023.07.17.뉴시스

서울시가 강남 코엑스나 용산 전자상가와 같은 ‘특별계획구역’에 대해 사업추진 현황에 따라 규제를 완화해 사업에 속도를 낼 수 있도록 돕거나, 아예 구역을 해제해 사업을 그만두도록 하는 방안을 내놓았다.

서울시는 이 같은 내용이 담긴 ‘지구단위계획 특별계획구역 활성화 방안’을 수립했다고 30일 밝혔다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 중에서도 주로 대규모 쇼핑단지나 터미널, 전시장처럼 특별한 기능을 위해 현상설계 등 창의적 개발안이 필요하거나 계획에 오랜 시간이 걸리는 구역을 가리킨다. 공공사업 시행이나 대형 건축물 건축 등 지구단위계획 지정 목적 달성을 위해 지정되기도 한다.

그동안 특별계획구역은 지정된 지역이 너무 많고 복잡한 절차 등으로 사업추진이 더디다는 지적을 받아 왔다. 특히 특별계획구역에선 개별 건축행위를 제한하다 보니 토지나 건물 소유자로부터 장기간 재산권 침해를 겪는단 민원이 잇따랐다.

이를 해결하기 위해 서울시는 기존 구역 중 10년 이상 사업이 진행되지 않거나 개발 목적이 불명확한 특별계획구역을 ‘특별계획가능구역’으로 바꾸기로 했다. 특별계획가능구역은 특별계획구역과는 달리 유효기간 3년 두고 해당 기간 안에 사업이 진행되지 않으면 ‘일반지역’으로 전환된다. 일반지역으로 바뀌면 개별 건축행위가 가능해진다.

특별계획구역 문턱도 높인다. 구역은 사업방안이 명확한 경우에만 지정하고 사업성을 담보할 수 있도록 주택법·건축법 등에 따른 법정 동의 요건도 확보하도록 한다.

이처럼 특별계획구역 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후엔 용적률과 높이·용도 기준 완화 등 인센티브를 제공한다. 또한 용도 변경이 이뤄질 때를 한해, 구역 안에 이미 공공업무시설이나 공원 등 기반 시설이 충분하다면 공공기여 비용 납부(현금)도 허용한다. 이전까진 공공기여로는 ‘기반 시설 설치·제공’만 가능하다 보니 적정 부지가 없는 지역에선 사업추진에 어려움을 겪어왔다.

2022년 말 기준 서울시가 지정해 관리 중인 특별계획구역은 총 588곳으로 크기는 약 1400만㎡에 이른다. 이는 여의도 면적(약 290만 ㎡)의 4.8배 규모다. 이 중 55%(325곳)가 토지 소유자 간 의견 충돌 등으로 사업이 멈춘 상황이다. 구역 지정 이후 10년 이상 지난 장기 미추진 구역도 전체의 24%에 이른다.

이번 방안은 신규 지구단위계획 수립부터 즉시 적용된다. 기존 특별계획구역에 대한 정비는 올해 연말까지 해제 및 전환을 위한 열람공고 등 관련 절차가 진행될 예정이다.