유치권 신고된 물건은 현장 확인이 필수[이주현의 경매 길라잡이]

채권자가 직접 점유해야 인정
경매 개시 후 점유하면 성립 안돼
유치권 부존재 소송 여부도 확인

이주현 지지옥션 전문위원

경기 김포시 월곶면에 있는 공장이 경매에 나왔다. 감정가격은 8억 원대였으나, 3회나 유찰을 거듭하면서 최저가격은 2억 원대까지 떨어졌다. 건물 하자도 없고 낙찰자가 인수해야 할 권리도 없었다. 문제는 유치권이었다. 경매 절차 진행 중 누군가 유치권 신고서를 제출했다. 이 물건에 입찰해도 될까?

유치권은 부동산 등에 대해 생긴 채권(공사대금 등)을 변제받을 때까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리다. 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 산정하는 기준인 말소 기준 권리와 관계 없이 낙찰자에게 주장할 수 있다. 등기도 필요로 하지 않는다. 또 유치권 행사 중인 사실을 법원에 신고해야 할 의무도 없다. 이 때문에 예비 입찰자는 반드시 현장조사를 통해 유치권을 행사하는 자가 있는지 꼼꼼히 확인해야 낭패를 면할 수 있다.

유치권이 신고된 경매 부동산은 그 성립 여부를 떠나 다소 복잡한 해결 과정이 필요하다. 이에 일반 경매 사건에 비해 경쟁률이 떨어지고 낙찰가율도 낮다. 유치권이 성립되는지 잘 모르고 낙찰을 받았다가 투자금이 묶여 버릴 수도 있다. 만약 입찰자가 유치권 성립 가능성을 예측할 수 있다면 좋은 기회를 얻을 수도 있다. 입찰자가 유치권 성립 여부를 사전에 판단해 볼 수 있는 몇 가지 방법을 살펴보자.

유치권은 부동산의 점유가 성립 요건이자 존속 요건이기 때문에 현장 점유자가 누구인지 확인하는 것이 우선이다. 유치권 현장에 가보면 대부분 건물 외벽이나 출입구에 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이 설치돼 있거나, 붉은색 페인트로 ‘유치권 행사 중’이라는 경고 문구를 적어 놓은 경우가 많다. 핵심은 해당 물권과 연관 있는 채권자가 점유하는지 여부다. 경고문만 설치된 상태에서 채권자가 아닌 기존 소유자가 직접 공장을 운영하고 있다면, 유치권이 성립될 가능성은 현저히 낮다.

임차인이 인테리어 비용 등을 돌려달라며 계약 만료 후 유치권을 주장하기도 하는데 이 경우도 유치권이 성립되지 않는다. 통상적으로 임대차 계약을 맺을 때 ‘임차인은 임대차 관계 종료 시 원상복구 한다’라는 내용이 담긴다. 이는 임차인이 임대차 목적물의 가치 증가를 위해 쓴 비용인 이른바 ‘유익비’를 포기하기로 한 특약으로 볼 수 있다는 게 판례다.

유치권자가 점유를 개시한 시점을 확인해 봐야 한다. 채권자는 경매개시결정 등기 이전에 점유해야 유치권을 주장할 수 있다. 이를 간단히 파악할 수 있는 자료는 법원에서 공개하는 현황조사서다. 만약 이 현황조사서에 유치권 행사와 점유에 관한 내용이 없다면 최소한 경매개시결정 등기 후에 점유했을 가능성이 크다고 추정할 수 있다. 마지막으로 유치권 행사는 낙찰가격 하락으로 이어지기 때문에 경매신청 채권자가 유치권자를 상대로 소송을 제기하는 경우가 많다. 따라서 채권자가 유치권이 성립되지 않는다는 유치권 부존재 확인 소송 등을 제기했다면 소송 결과를 지켜본 후에 입찰 여부를 결정하는 것이 좋다.