수도권 5억 아파트 디딤돌대출 최대 5500만원 축소

내달부터 수도권만 한도 줄여
연소득 4000만~6000만원 서민 타격… 신생아대출 요건은 1.3억→2억 완화
고소득 가구에 저금리대출 ‘엇박자’… “효과 적고 역차별 반발 우려” 지적

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다음 달부터 수도권 아파트에 대한 디딤돌 대출 한도가 최대 5500만 원 줄어든다. 신규 분양 아파트에 대한 잔금 대출을 디딤돌 대출로 충당하는 것도 금지된다. 하지만 디딤돌 대출 가운데 신생아 출생 가구에 대해서는 이런 규제를 적용하지 않는다. 오히려 대출을 신청할 수 있는 연소득 요건을 부부 합산 1억3000만 원에서 2억 원으로 완화한다.

국토교통부는 6일 이런 내용을 담은 ‘디딤돌 대출 맞춤형 관리 방안’을 발표했다. 지난달 국토부는 디딤돌 대출 한도를 예고 없이 갑작스럽게 축소했다. 이는 부부 합산 연소득 6000만 원 이하 무주택자가 5억 원 이하 집을 살 때 받는 서민대출이다. 실수요자의 반발이 일자 축소 조치를 유보했다가 다시 축소 방침을 밝히는 등 혼선을 빚은 끝에 이날 한 달 유예 기간을 둔 대출 축소 방안을 발표했다.

이번 조치로 부부 합산 연소득이 4000만∼6000만 원인 서민들이 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 반면 아이를 낳는 고소득 부부에게는 저금리 대출 기회를 열어줘 엇박자 정책이라는 지적이 나온다.

● 서울 대출 한도 5500만 원 줄어

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이날 발표된 방안은 다음 달 2일부터 수도권 아파트를 대상으로 대출 한도를 산정할 때 소액 임차인에게 내줘야 하는 최우선 변제금을 대출금에서 제외하고(‘방 공제’ 적용) 미등기 주택에 대한 후취담보 대출(잔금대출)을 제한하는 게 핵심이다. 지방 주택과 수도권 비(非)아파트는 규제 적용 대상에서 제외된다. 국토부 관계자는 “가계부채 관리를 위해 정책대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 여부도 검토하고 있다”고 했다.

방 공제를 적용하면서 대출 한도는 서울은 5500만 원, 경기·인천 과밀억제권역은 4800만 원 등이 줄어든다. 2자녀를 둔 부부가 서울에서 5억 원짜리 아파트를 살 때 대출 한도가 3억5000만 원에서 2억9500만 원으로 줄어든다. 다음 달 2일 전 매매계약을 맺고 대출 신청을 한 경우 매수하려는 집에 세입자가 있어 잔금을 내년 상반기(1∼6월)에 내는 경우는 예외로 해준다.

신규 분양 아파트의 잔금 대출도 제한된다. 다만 혼란을 줄이기 위해 다음 달 2일 전 입주자 모집 공고를 실시하고 내년 상반기에 입주하는 단지는 대출을 허용한다.

● 신생아 특례 대출 요건은 완화

반면 신생아 특례 대출 요건은 완화했다. 이는 2년 내 자녀를 출산한 무주택자가 9억 원 이하 집을 살 때 연 1∼3%대로 받을 수 있는 대출이다. 정부는 연소득 기준을 1억3000만 원에서 다음 달 2억 원으로 확대한다. 내년부터 2027년까지는 2억5000만 원으로 추가 완화한다. 9월 서울 주택 중위매매가격(8억8400만 원)을 감안하면 아이를 낳은 고소득 가구에 서울 주택을 저리 매수할 기회가 열리는 셈이다. 국토부 관계자는 “인구 감소와 저출생 대응은 국가 생존의 문제”라며 취지를 밝혔다.

연 소득 4000만 원 이하 가구가 3억 원 이하 저가 주택을 구입할 때는 대출 제한을 두지 않기로 했다. 이에 따라 연소득 4000만∼6000만 원이면서 3억∼5억 원(신혼부부의 경우 6억 원)짜리 주택을 매수하려는 실수요자들이 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.

정부가 서울 및 수도권의 집값 상승을 막기 위해 ‘핀셋 규제’를 내놓긴 했지만 전문가들은 실제 효과는 크지 않으면서 역차별 논란을 불러일으킬 수 있다고 진단했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “정책 대출은 예측 가능성을 높여주고 변화를 최소화하는 것이 좋다”며 “이번에 규제 대상이 되는 서민들이 받는 대출이 가계부채 관리의 우선 대상이 될 정도인지 의문”이라고 했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “가계부채 관리가 필요하지만 정책 대출을 축소하거나 제한해 버리면 자금력이 부족한 서민들은 큰 타격을 받는다”며 “신생아 특례 대출을 받지 못하는 가구들이 역차별이라며 반발할 수 있다”고 했다.