[고준석의 실전투자]임차한 토지의 건물주, 보존등기 필수

토지 임차인, 건물 보존등기하면… 제3자에게 대항력 행사 가능
임대차 종료시 계약갱신 청구권
임대인이 계약 갱신 거절하면… 지상물 매수청구권 쓸 수 있어

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

요식업을 하는 A 씨는 경기도에 소재한 1800㎡(약 544평) 규모의 토지를 소개받았다. 토지를 임차해 식당 건물을 신축할 계획이다. 그런데 토지 소유자(이하 임대인)가 지상권을 설정해 줄 수 없다고 한다. 만약 토지에 근저당권이나 가압류 등의 권리가 생기고 경매가 진행되면, 건물이 철거되거나 토지에서 쫓겨나지 않을까 걱정이다. 토지도 주택이나 상가처럼 대항력을 행사할 수 있을지 궁금하다.

건물을 소유할 목적으로 타인의 토지를 임차하는 경우, 등기부에 권리(지상권 등)를 설정해 두면 제3자에게 대항할 수 있다. 그러나 임대인이 동의하지 않으면 권리를 확보할 길이 없다. 결국 토지에 권리를 취득하지 못한 상태에서 임대차 계약을 체결하고 건물을 신축할 수 있다. 이후 토지에 근저당권이 설정된 후 경매로 매각될 경우 임차인은 건물을 철거하고 토지를 반환해야 하는 등의 손해를 입을 수 있다.

다만 토지 임차인도 일정한 요건에 맞으면 제3자에게 대항력을 행사할 수 있다. 토지 임차인도 지상권과 비슷한 차지권(借地權)을 주장할 수 있다는 것이다. 차지권은 임차인이 타인의 토지에 임대차 계약 후 건물을 지어 보존등기하면 등기한 날부터 제3자에게 대항력을 행사할 수 있는 권리다. 토지 소유자가 변경돼도 대항력은 그대로 유지된다는 것이다. 하지만 대항력이 생기지 않는 경우도 있다. △토지 임차인이 건물을 등기하기 전에 제3자가 토지 근저당권 등을 취득한 경우 △토지 임대차의 목적이 건물의 소유가 아닌 경우 △건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실되는 등의 경우에는 대항력은 생기지 않는다.

한편 임차인은 건물이 있는 상태에서 토지의 임대차 기간이 종료될 때는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 만약 임대인이 계약의 갱신을 거절하면 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약 기간이 종료돼도, 임대인에게 상당한 가액으로 그 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리다.

지상물매수청구권은 형성권으로 임대인이 승낙하지 않아도 계약은 성립한다. 지상물매수청구권은 강행 규정으로 임차인에게 불리한 배제 특약은 효력이 없다. 즉 토지 임대차 계약 시 지상물에 대해 매수청구권을 행사하지 않겠다는 별도의 포기 약정을 했어도 효력이 없다는 것이다. 참고로 지상물매수청구권을 행사하기 위해서는 토지의 임대차가 유효하게 존속돼야 한다. 즉 토지 임차인이 차임을 연체하거나, 채무불이행 등으로 임대차계약이 해지되는 때에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

토지 임대차 시장에서 대부분의 임대인은 지상권이나 임차권을 설정해 주지 않는다. 따라서 타인의 토지를 임차해 건물을 신축한 이후 곧바로 보존등기를 마쳐야 제3자에 대한 대항력이 생긴다. 건물에 대한 보존등기를 통해 제3자에 대한 대항력을 갖춰 놓으면 토지 임대차 기간까지 건물을 사용할 수 있으며, 임대차 계약 기간 종료 시 지상물매수청구권도 행사할 수 있다.