전세보증금 반환 못 해 속 타들어가는 집주인들

보증금은 건축비에 이미 사용… 집 수리비와 관리비, 세금까지 부담

원룸에 사는 한 지인이 방을 빼게 돼 집주인에게 전세보증금을 요구했다. 그런데 집주인이 전세보증금을 빼주지 않고 있다. “새로 들어올 세입자가 있어야 보증금을 줄 수 있다”는 것이었다. 계약 기간이 끝났는데 돈을 돌려받지 못하게 되자 지인은 집주인을 비난했다. “이 많은 원룸 세입자로부터 보증금을 받았으니 돈이 엄청나게 많을 텐데 돈을 안 준다.” “보증금으로 받은 돈을 다른 데로 빼돌려 쌓아두고 있다.” 지인은 집주인을 비난하면서 보증금 사기로 고소할 계획이라고 했다.

집주인 역시 세입자와 마찬가지로 보증금 반환 문제로 속이 타들어가는 경우가 많다. [GettyImages]

보증금 없는 집주인 다수

계약 기간이 지났는데 보증금을 돌려주지 않는 것은 분명 잘못이다. 내가 인정할 수 없는 부분은 집주인이 돈이 있으면서도 돈을 주지 않는다고 보는 시각이다. 설마 그럴 리가 있겠나. 집주인은 부동산은 갖고 있지만 현금은 부족할 것이다. 수천만 원이라는 돈을 돌려주려면 정말 다음 세입자로부터 보증금을 받아야 할 수 있다. 물론 집주인이 보증금을 노린 사기꾼이라면 어딘가 돈을 숨겨놓았을지도 모른다. 하지만 절대다수의 집주인은 세입자에게 돌려줄 보증금을 손에 쥐고 있지 않다. 보증금을 돌려주지 않으면 보증금 사기로 고소당할 수 있는 상황인 만큼 집주인도 속이 타들어갈 것이다.
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다세대주택 주인이던 A 씨가 있다. 그 전에 A 씨는 단독주택에 살았다. 그런데 어느 순간 주변 단독주택들이 다세대주택으로 바뀌기 시작했다. 동네 주민들이 “왜 여기만 단독주택으로 있느냐”며 “동네 망치지 말고 다세대주택으로 바꾸라”고 요구를 해왔다. A 씨도 단독주택을 헐고 다세대주택을 짓고 싶었다. 하지만 다세대주택을 지으려면 건축비가 필요했다. 월급쟁이인 A 씨는 그 정도 목돈이 없었다.
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건축사업자는 A 씨에게 돈이 없어도 다세대주택을 지을 수 있다고 했다. 다세대주택을 지은 후 각 세대로부터 전세금을 받아 건축비를 내면 된다는 것이었다. 결국 A 씨는 8세대가 거주할 수 있는 다세대주택을 짓고, 그중 하나에 직접 살았다. 나머지 7세대는 전세를 줬고, 그 보증금으로 건축비를 냈다. A 씨는 “내 돈을 들이지 않고 새집을 얻었으니 이익”이라고 생각했다.
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그런데 조금 지나자 문제가 있다는 사실을 깨달았다. 일단 전세는 집주인이 손해 보는 시스템이었다. 집 수리비와 관리비, 세금이 지속적으로 지출됐다. 그런데 전세로는 그 돈을 충당할 수 없었다. A 씨는 월급을 받는 직장에 다녔고, 자기 월급으로 그 지출들을 부담해야 했다. 그간 월급을 생활비로만 사용했는데, 여기에 건물 유지비 등이 추가되니 오히려 생활수준이 낮아졌다.
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가장 큰 문제는 세입자가 나갈 때였다. 세입자가 나가면 전세보증금을 줘야 하는데, 전세보증금을 건축비로 모두 사용한 탓에 손에 쥐고 있는 목돈이 없었다. 다음 세입자로부터 돈을 받아야 보증금을 줄 수 있는 상황이었다. 그런데 이 역시 운이 아주 좋을 때만 가능했다. 물론 A 씨도 계약서상 날짜에 반드시 보증금을 돌려줘야 한다고 생각했다. 그래서 세입자가 “나가겠다”고 말하면 보증금을 구하려고 여기저기 뛰어다녔다. 은행, 공제조합, 친구, 친척, 직장동료 등 사방에서 돈을 꿨다. A 씨의 일기장을 보면 세입자의 전세보증금을 구하려고 여기저기서 돈을 꾸고 갚고 한 이야기가 10년 넘게 이어지고 있다.

임차인 요구 다 들어줬더니…

2008년 글로벌 금융위기 때 전세 시세가 폭락하자 골치 아픈 일이 벌어지기도 했다. 세입자들이 “시세가 낮아졌으니 보증금 일부를 돌려달라”고 요구한 것이었다. 당시 A 씨는 보증금 일부를 돌려줄 돈이 없었고. 세입자들은 그의 멱살을 잡은 채 “돈을 내놓으라”고 욕을 했다. A 씨는 이 일로 한이 맺혀 두 집 정도는 언제 나가더라도 전세보증금을 돌려줄 수 있을 만큼의 돈을 모아두기로 결심했다. 또한 장기적으로 전세를 모두 월세로 바꾸기로 마음먹었다.
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전세를 월세로 바꾸는 과정은 지난했다. 일단 전세보증금을 다 돌려줄 수 있는 현금이 있어야 전세를 월세를 바꿀 수 있었다. 월급 대부분을 쓰지 않고 차근차근 모아야 그 돈이 마련됐다. 그러다가 한 집이 전세에서 월세로 바뀌면 그 월세 수입과 월급을 다시 모아 다른 집들도 전세에서 월세로 바꿔나갔다. 결국 모든 집이 다 월세로 바뀌었다. 월세라고 해도 세대별 보증금이 3000만~5000만 원은 됐지만, 어쨌든 모든 세대에서 월세 수입이 나왔다. 이렇게 만들기까지 거의 15년이 걸렸다.
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옆에서 지켜본 그는 다세대주택에 얽매인 삶을 살았다. 직장에서 정년퇴임 후 여유로운 삶을 살기를 원했지만, 세입자가 나가고 들어오는 것에 맞춰 보증금을 준비하고 지불해야 했다. 그사이 악성 세입자와 분쟁도 많았고 주차 문제와 쓰레기 배출 문제, 소음 문제도 계속됐다. 가장 큰 문제는 세입자가 나갈 때 보증금을 준비하는 일이었다. A 씨는 나중에서야 “그때 단독주택을 다세대주택으로 바꾸지 말았어야 한다”며 후회했다. 단독주택에 살았다면 그런 문제를 신경 쓰지 않고 살 수 있었을 테니 말이다.
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올해 3월 A 씨는 죽었고 자식이 다세대주택을 물려받았다. 자녀 B 씨는 그동안 A 씨가 고생해온 것을 옆에서 봐왔기에 건물주에 대한 환상이 없었다. 그냥 맘고생하지 말고 편하게 운영하자고 생각했다. 무엇보다 그는 물려받은 다세대주택의 월세 수입이 없어도 살아가는 데 별 무리가 없었다. 그래서 돈에 민감하게 굴지 않았고 임차인의 요구를 다 들어줬다. 각 세대마다 수도계량기를 달아 자기가 쓴 만큼 정확히 수도요금을 내게 했으며, 보안을 위해 폐쇄회로(CC)TV도 달았다. 새로 들어오는 세입자를 위해 도배와 도색을 새로 했고 싱크대를 바꿔달라는 요구도 수용했다. 이외에도 화장실 수리와 문틀 교체 등 세입자가 요구하는 사항을 다 들어줬다. 계약 기간을 채우지 않고 나간다고 할 때도 “계약 기간이 끝날 때까지는 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말하지 않고 “언제든 나가도 된다”고 했다. 재계약할 때는 월세를 올리지 않고 그냥 기존 임대료만 계속 받았다. 맘씨 좋은 임대인 코스프레였다.
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그렇게 8개월이 지났다. 현재 B 씨의 다세대주택 사업자 통장 잔액은 마이너스다. 2400만 원이나 손실을 봤다. B 씨는 자기 돈을 들여 그 손실을 메우고 있다. 이렇게 손해가 큰 이유는 한 세대가 나가 전세보증금 3000만 원을 내줬는데, 이후 세입자가 들어오지 않았기 때문이다. 하지만 새로운 세입자가 들어왔다고 해도 통장은 600만 원 정도 흑자였을 것이다. 8개월에 600만 원 수익이니, 한 달 평균 75만 원을 번 셈이다.
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한 달 임대료로 75만 원을 버는 정도면 2억 원가량의 부동산을 가지고 있다고 봐야 한다. 그런데 이 다세대주택은 자산가치가 몇십억 원에 달한다. 이 정도 가액에 월 75만 원 수입이면 은행 이자도 안 나온다. 명목상으로는 플러스지만 기회비용을 고려하면 엄청난 적자다.
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“세입자가 들어왔다면 한 달 75만 원 정도 수입은 됐을 텐데”라고 가정하는 것은 의미 없다. 당장 2400만 원 손해를 봤기 때문이다. B 씨가 이를 자신의 돈으로 메울 여유가 없었다면 사기꾼으로 고소당했을지도 모른다.

깐깐한 임대인이 돼라

무엇이 잘못됐을까. 맘씨 좋은 임대인 코스프레가 잘못된 것이다. 임차인들이 해달라는 대로 다 해주면 안 됐다. 비용을 따지고 수익에 어떤 영향을 미치는가를 고려해 대부분은 거절해야 했다. 계약 기간이 만료되기 전에 나간다고 할 때 그러라고 하지 말았어야 하고, 관리비용과 세금이 증가한 만큼 임대료도 올려야 했다. B 씨는 여기서 큰 수익을 올릴 생각이 없다. 여기서 수입이 나오지 않아도 사는 데 별문제가 없기 때문이다. 하지만 최소한 적자는 나지 말아야 하지 않을까. 다세대주택을 운영하면서 자기 돈을 몇천만 원씩 넣을 수는 없지 않나. 따라서 적자를 면하려면 맘씨 좋은 임대인이 돼서는 안 되는 것이었다. 깐깐한 임대인이 돼야 한다. 그러면 큰 수익이 나는 게 아니라, 적자를 면한다.
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B 씨는 고민이다. 세입자가 보일러를 새로 바꿔달라고 하는데, 그 정도는 들어주고 싶다. 하지만 이 같은 요구를 다 들어주면 통장에 언제 돈이 모일지 기약할 수 없다. 하지만 보일러를 고쳐주지 않으면 임차인은 그를 돈밖에 모르는 악덕 임대인이라고 욕할 것이다. B 씨는 어떻게 해야 할까. 그는 자기가 임대사업을 하는지, 복지 사업을 하는지 헛갈려 하고 있다.

<sub>최성락 박사는…

‌서울대 국제경제학과를 졸업하고 서울대 행정대학원에서 행정학 박사학위, 서울과학종합대학원에서 경영학 박사학위를 취득했다. 동양미래대에서 경영학과 교수로 재직하다가 2021년 투자로 50억 원 자산을 만든 뒤 퇴직해 파이어족으로 지내고 있다.</sub>

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최성락 경영학 박사

〈이 기사는 주간동아 1466호에 실렸습니다〉