“선도지구 동의율 등 정량적 평가…점수는 미공개”

[1기 신도시 선도지구 선정]
“2단계 구역 지정부터는 순차정비방안으로 진행 예정”
“LH 오리역 사옥 개발사업 이주주택 활용은 협의 중”

이상주 국토교통부 국토도시실장이 27일 세종시 정부세종청사에서 수도권 1기 신도시에서 가장 먼저 재건축을 추진하는 선도지구를 발표하고 있다. 2024.11.27 세종=뉴시스

정부가 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 가장 먼저 재건축을 추진하는 ‘선도지구’ 13개 구역을 선정해 총 3만6000호의 주택을 공급한다고 밝혔다.

국토교통부와 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시는 27일 1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과 총 13개 구역 3만6000호 규모로 선정했다고 전했다. 선도지구는 지난 5월 선정계획 발표 후 6월 공모 지침 공고와 9월 지자체 평가를 거쳐 최종 결정됐다.

분당 성남시는 샛별마을 동성(2843호)과 양지마을 금호(4392호), 시범단지 우성(3713호) 등 3개 구역에 1만948호를 선정했다.

고양시는 일산 백송마을 1단지(2732호)와 후곡마을 3단지(2564호), 강촌마을 3단지(3616호) 등 3개 구역 8912호, 안양(평촌)시는 3개 구역 5460호로 꿈마을 금호(1750호), 샘마을 등(2334호), 꿈마을 우성 등(1376호)이 선정됐다.

부천(중동)시는 삼익(3570호)과 대우동부 등(2387호) 총 6000호와 군포(산본)시 자이 백합(2758호), 한양 백두 등(1867호) 4620호를 각각 선정했다.

이 밖에 국토부는 1기 신도시 선도지구로 선정되지 않은 분당 목련마을 빌라단지 1107호와 일산 정발마을 2·3단지 262호 등 총 1369호는 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준으로 지원·관리해 나갈 방침이다.

다음은 이상주 국토도시실장, 김기대 도시정비기획과장, 유지만 도시정비지원과장, 성남시 등 각 지자체 담당자와의 일문일답.

-선정단지들 점수 공개 가능한지

“(이상주 국토도시실장) 5월에 유관기관 모여서 선도지구 계획 발표했고 6월에 지자체별로 공모지침을 발표했다. 점수는 공개하지 않는 것으로 발표한 것으로 알고 있다.”

-분당, 일산 지역에서 당락을 가른 항목 점수가 무엇이었는지. 특히 분당에서 선정된 3개 구역의 공공기여 비율이 어떻게 되는지.

“(성남시 관계자) 자체평가를 했을 때 평가서에 첨부될 신분증, 자필서명날인이 없었던 부분이 있었다. 스스로 평가할 때 오류도 있다서 어느 정도 영향을 미쳤다. 주민동의율은 서명이 없었던 부분은 채점 과정에서 점수에서 누락됐기 때문에 영향을 미쳤다. 사업계획은 평가대상이 아니었고 동의율과 공공기여 부분이 주요했다. 결정적인 것은 공공기여가 영향을 미치긴 했지만 동의율에 따라 달라졌다고 봐도 될 것 같다.”

-동의 받을 때 분담금에 영향이 미칠 수 있는 부분을 고지하지 않고 동의받은 경우도 있는데, 동의율 못 미치면 취소될 수도 있는지. 아니면 차순위가 되는지

“(성남시 관계자) 선도지구 취소 여부는 말씀드릴 수 있는 상황이 아니고, 자필서명, 날인 이후 신분증 첨부했으면 동의로 간주하고 동의서로 평가했다.”

-당락에 영향을 미친 주요 요인이 무엇인지. 동의율 자체는 차이가 안 났는데 서명날인 등 미세한 수준으로 당락이 갈린 것인지.

“(이상주 국토도시실장) 물량은 5월에 발표했을 때 여러 원칙을 세웠었다. 지역별로 주택 재고나 주택수급전망 등을 감안해서 선정물량을 당시 분당 기준 8000가구로 잡았었고, 다만 지역의 높은 정비수요 등을 감안해서 플러스알파 개념으로 1~2개 정도로 이야기한 바 있다. 그리고 물량 내에서 지자체 원칙에 따라 3개 단지가 결정된 것으로 알고 있다.”

“(김기대 도시정비기획과장) 정성평가는 배제하고 정량평가를 기본적으로 했고, 정량평가에서 동의율이라든지 기준 가이드라인을 제시했고 그 안에서 정량평가가 이뤄졌기 때문에 순서도 맞춰서 정량평가적으로 정성적으로 개입할 여지는 없었다.”

-선도지구 지정 이후 절차는 어떻게 되는지, 분담금 문제 생기면 취소될 수도 있는지.

“(김기대 도시정비기획과장) 사업 프로세스 계획, 구역지정, 추진위, 조합, 사업시행 인가, 관리처분계획, 착공 등 일련의 과정을 따라간다고 보시면 된다. 계획수립에 바로 착수할 수 있도록 하겠다. 기본적인 동의율을 가장 높게 본 이유도 향후 사업이 추진과정에서 잘 진행될 수 있도록 하는 방향으로 했다. 일부 갈등요인이 있을 수 있는데 해소 가이드라인 지자체 차원에서 지원체계를 종합적으로 가는 부분도 있고, 원천적으로 동의율이 높으면 사업 자체도 잘 진행될 수 있기 때문이다.”

-공공기여 높을수록 사업성 우려도 있는데 공공기여 때문에 사업성 발목잡힐 것이란 우려는 어떻게 해소할 건지

“(성남시 관계자) (공공기여는) 반드시 해야 할 것은 아니고 주민들의 선택이다. 사업성 검토했는지는 추진위와 주민들 간의 약속이기에 그 부분은 검토 안 했다.”

-1기 신도시에서는 선도지구 선정 안 되면 재건축이 어렵다는 분위기가 많이 있는 것 같은데 왜 떨어졌는지 결과도 공개하지 않고 다음부터 순차적으로 해준다는 게 과연 주민들을 설득할 수 있을지. 점수공개 다시 검토할 계획은?

“(이상주 국토도시실장) 선정되지 않은 단지들은 중요한 게 동의율이었으니까 향후 순차정비를 할 경우에도 정비계획을 먼저 만들어오면 그걸 진행하는 순이 되지 않을까 싶다. 중요한 것은 또 동의율이다. 선도지구 지정을 위해 노력한 단지는 이미 합의나 컨센서스가 있을 것이다. 낙담하지 말고 준비하면 다음에 지자체와 합의해서 앞당길 수 있을 것 같다. 그리고 분당 일산 등 5개 신도시들이 사실 지역별로 여건이 다 다른 것이 맞다. 사업성이란 게 보면 현재 지역별로 아파트 시세 수준이나 앞으로 적용하게 될 용적률 같은 것을 감안해야 그에 따라 사업성이 바뀔 것이기에 아마 지역별로 편차가 날 수는 있다.”

-이주대책은 어떻게 되는 건지.

“(유지만 도시정비지원과장) 지난 8월에 말씀드렸던 사항은 이주만을 위한 영구임대주택을 만들지 않겠다는 것이었다. 그리고 이주를 위해 어떤 건물을 지을 수 있는데 정비사업에서 나오는 이주물량을 기다리는 것을 의미했다. (다만) 여러 단지가 돌아가면서 특정 시점에 이주를 받았다가 또 안 되면 공실이 생길 수도 있기에 저희 전략은 시장에 주택을 다양한 유형으로 공급해서 전월세시장에서 흡수할 수 있도록 하겠다는 것이다. 시장 동향을 보면 준비됐던 공급이 있고, 또 예정된 수요도 있다. 추가적인 이주수요도 있을 것이고 종합적으로 시장 상황을 보고 있다. 예정된 공급과 수요를 비교해서 어느 시점에 과연 전월세시장에 마찰이 생길 것인지 보고 있다. 부족한 시점에 지자체와 정부가 힘을 합쳐서 주택을 공급하겠다. 예전에 말씀드렸던 것처럼 유휴부지 이용, 신도시 영구임대 활용, 매입임대도 활용해서 전월세시장에 활용하겠다. 또 특정단지의 이주가 확실시되면 임시적으로 이주용으로 쓰고, 그 기간이 끝나면 분양으로 전환해서 시장 공급하겠다고 말씀드렸다. 이주 전용 주택 안 한다는 것은 5월부터 고수했던 부분이고, 방법론적으로만 말씀드린 것이다.”

-이주주택 공급용 신규 유휴부지는 얼마나 되는지. 몇 만 가구 정도 되는지.

“(유지만 도시정비지원과장) 이주대책 12월에 종합적으로 말씀드리겠다

-연립 별도 정비물량에 대해서는 당초 공고에 지정한다는 내용이 없다가 이번에 포함됐는데, 탈락한 아파트 구역의 반발이 있지 않을지

”(이상주 국토도시실장) 왜 연립주택을 별도 물량으로 했냐 하는데 새로 나온 건 아니고 5월에 발표할 당시 지자체별로, 주택유형별로 안배하겠다는 내용이 발표에 들어갔었다. 지자체 공고할 때도 연립주택은 분당과 일산밖에 없는데 각각 지자체 공고 상에도 보면 주택유형별로 안배할 수 있다는 내용이 포함됐다. 사실 지자체에서 상당히 높은 정비수요가 있었고, 또 두 번째로 지자체가 주택유형별로 달리 아파트만 선도지구로 지정해서 노후계획도시 하는 것보다는 연립도 정비해서 가는 방향으로 새롭게 가져가는 게 전체적인 노후계획도시 할 때 계속 발전하는 모범적인 기제가 될 거라고 생각했다. 분당 및 일산 측의 요청도 있었다. 그런 부분을 종합적으로 감안해서 별도로 선정했다. 똑같이 다른 선도지구와 마찬가지로 준하게 관리해서 나가게 될 예정이다.“

-이주대책 중 유휴부지, 영구임대 재건축, 매입임대 등 카드가 살아있다는 것인지

”(유지만 도시정비지원과장) 그렇다. 달라진 건 없다. 일반분양, 민간사업자가 들어올 수도 있고 하니 이주주택이라고 할 수는 없다. 영속적인 임대를 위한 공간으로 쓰지는 않겠다는 것이다. 공공분양 하면 그 자격요건에 맞게 분양할 수도 있는 것이다.“

-LH 오리역도 이주주택 활용이 가능한지

”(유지만 도시정비지원과장) 협의 중이다. 이미 발표한 오리역 개발 사업안에 배후수요 주상복합 내용 들어있어서, 얼마나 물량 할 지 봐야 할 것으로 보인다. 직접적으로 적용될 지 어떨 지는 논의해봐야 한다.“

-2027년에는 이주를 해야 하는 건데 뭘 새로 짓기는 어려울텐데 물량이 되는지

”(유지만 도시정비지원과장) 그런 내용 포함해서 12월에 안내하겠다. 2026년 말부터 빠르면 이주하는 게 목표인데 철거 및 착공을 고려 중이라이다.“

”(이상주 국토도시실장) 주택유형별로 다를 수 있다. 부동산시장이 전세 우려가 된다고 하지 않나. 수요공급에 따라 가격이 올라가는 건데 이주대책을 세우려면 전체적인 시뮬레이션을 보고 그 지역 주택공급 어떻게 될 건지 등 감안해서 보면 특정 시기에 이주 나가는 것이 많을 수 있고 또 공급이 많을 수 있다. 성남 재개발 많이 이뤄지고 있어서 공급이 또 많이 될 수 있다. 그런 시기에 대비해서 그 때 맞춘 대책을 다음달에 발표하겠다.“

[서울=뉴시스]