220억 나인원한남 86억 공시가로 세금 꼼수…내년부터 초고가 아파트도 감정평가해 과세

국토교통부 실거래 공개시스템에 따르면 서초구 반포동의 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 이달 2일 42억원에 신고가로 거래됐다. 국내 아파트 84㎡ 평형이 40억원 이상 금액으로 거래된건 이번이 첫 사례다. 사진은 27일 오전 서울 서초구 아크로리버파크 단지 모습. 2021.09.27. [서울=뉴시스]

내년부터는 거래량이 적어서 정확한 가격을 파악하기 어려웠던 초고가 아파트와 단독 주택을 물려줄 때도 감정평가를 거쳐 실제 가격에 따른 세금이 부과된다. 한 채에 수십억 원이 넘는 고가 아파트와 주택을 소유한 고액 자산가들의 세금 부담이 커질 것으로 보인다.

3일 국세청은 내년부터 주거용 부동산의 상속·증여를 감정평가 사업에 포함하고 신고 가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가에 나설 계획이라고 밝혔다. 국세청 관계자는 “일부 초고가 아파트 등의 경우 그동안 실제 가격보다 훨씬 낮은 공시가격을 기준으로 상속·증여세가 부과되던 문제를 바로잡기 위한 것”이라고 설명했다.

실제로 서울 용산구 나인원한남 273㎡의 경우 추정 시가는 220억 원에 이르지만 공시가격은 86억 원으로 40% 수준에 그친다. 서울 서초구 아크로리버파크 235㎡도 시가는 180억 원으로 추정되지만 공시가격은 75억 원 수준에 불과하다.

상속·증여 재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만 시가 산정이 어려운 경우에는 기준시가 등을 활용하는 평가 방법을 활용하고 있다. 이에 따라 거래가 드물어서 시가를 산정하기 어려운 초고가 아파트의 상속·증여에서는 공시가격을 활용하는 경우가 많았다.

이 때문에 초고가 아파트 등의 경우 상속·증여세가 지나치게 낮게 매겨지면서 중형 아파트보다 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려 등도 제기된 바 있다.

예컨대 서울 강남구 타워팰리스 223.6㎡의 경우 시가가 70억 원으로 추정되지만 기준시가를 37억 원으로 보면서 증여세가 13억7000만 원으로 추산된다. 반면 이보다 면적이 작은 시가 43억 원의 서울 서초구 반포 래미안퍼스티지 84㎡는 시가를 기준으로 증여세를 매기면서 16억7000만 원을 내야 하는 것이다.

내년부터 국세청이 초고가 주택을 감정평가 대상에 포함하기로 하면서 납세자들은 상속·증여 과정에서 스스로 감정평가에 나서는 경우가 늘어날 것으로 보인다. 국세청 관계자는 “실제 가격과 공시가격의 차이가 큰 초고가 주택의 경우 납세자 스스로 감정평가를 받은 가액으로 신고하는 경우가 늘어날 것”이라며 “감정평가 수수료는 최대 500만 원까지 상속·증여세 재산 가액에서 공제된다”고 말했다.

앞서 국세청은 2020년부터 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소 규모의 건물 등의 ‘꼬마빌딩’에 대한 감정평가 사업을 벌여왔다. 국세청에 따르면 사업 시행 이후 4년 동안 꼬마빌딩 727건을 감정평가하면서 전체 신고가액(4조5000억 원)보다 71% 높은 7조7000억 원으로 평가돼 과세가 이뤄졌다.