[고준석의 실전투자]공매시 기준권리 소멸하지만… 세금 공과금은 매수자가 내야

캠코 온비드에서 최고가 방식
저당권, 압류 등 기준권리 소멸
잔금 납부 기한 반드시 지켜야

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

회사원 A 씨는 중개업소로부터 공매로 나온 아파트를 소개받았다. 시세보다 무려 1억 원 이상 싸게 살 수 있는 기회로 보였다. 공매를 처음 접하는 초보자라 걱정이 앞선다. 공매는 무엇이고 공매 물건에 대한 권리 분석과 매수 방법은 어떻게 되는지 궁금하다.

공매는 국가·지방자치단체·공공기관·금융기관·기업체 등이 가진 비업무용 재산이나 국세·지방세 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것을 말한다. 현재 공매는 한국자산관리공사(캠코)에서 대행하고 있다. 공매 물건의 종류로는 국유재산·공유재산(지자체 재산)·수탁재산(금융기관, 기업체 재산)·신탁재산·압류재산 등이 있다. 참고로 공매 대행이 불가능한 체납재산도 있다. △체납재산의 가격이 100만 원 미만인 경우 △선순위 채권의 무잉여가 예상되는 경우 △선순위 가등기 또는 선순위 가처분이 존재하는 경우 △체납재산의 훼손 및 멸실이 발생하는 경우 △신탁법에 따른 신탁재산 등이다.

공매 시에도 기준권리(저당권·압류·가압류·담보가등기)는 무조건 소멸한다. 또한 기준권리보다 뒤에 나오는 권리도 원칙적으로 소멸한다. 하지만 기준권리보다 앞에 나오는 권리는 원칙적으로 매수인이 인수한다. 그런데 공매재산 중에 국가나 지자체·공공기관·금융기관이 소유하고 있는 국유재산·공유재산 등은 권리 분석이나 명도에 신경 쓰지 않아도 된다. 해당 부동산에는 타인의 권리가 존재하지 않기 때문이다.

한편 공매는 압류, 환가, 배분 단계로 구분하며 캠코 온비드 홈페이지에서 진행한다. 입찰은 월요일부터 수요일까지 최고가 방식으로 진행한다. 낙찰 결과 확인은 목요일 오전 11시 이후에 할 수 있다. 매각 결정은 낙찰받은 날부터 일주일 후 정해지며 매각 결정 통지서는 인터넷에서 출력이 가능하다. 잔금 납부는 매각 결정 후 지정된 날까지 잔금을 납부해야 하며 기한을 넘기지 않아야 한다. 소유권 이전은 잔금 납부 후 소유권 이전 등기 촉탁 절차를 진행한다. 배분은 잔금 납부일로부터 30일 안에 배분이 지정되고 배분 순위에 따라 배분이 진행된다.

매수인은 매수 대금을 완납한 때에 공매재산을 취득한다. 잔금은 매각 결정 통지서에 표시된 납부 기한까지 잔금 납부 계좌로 입금하면 된다. 관할 세무서장은 매각재산의 권리 이전 절차를 밟을 때 권리의 등기 혹은 등록이나 매각으로 소멸하는 권리의 말소등기를 촉탁해야 한다. 이때 매수인이 제출한 등기 청구서와 매각 결정 통지서 또는 그 등본이나 배분계산서 등본을 제출하면 된다.

공매 시 주의 사항이 있다. 공매 물건에 대한 제삼자의 권리 침해, 공부 및 지적부상 하자, 행정상의 규제와 규격·품질·수량 등의 다름에 대해서는 캠코가 책임을 지지 않는다. 또한 공매 물건에 대한 제세금, 공과금, 수도료와 전기료 등 미지급 금액은 매수 신청인의 책임하에 청산해야 한다. 특히 점유자에 대한 명도도 매수자 책임이다.