“내년 서울 집값 1.7%↑ 예상…3~4월까지 조정”

주산연, 2025년 주택시장 전망·정책방향 발표
“대출 규제·탄핵 하방 요인…공급 부족에 상승”
주택 매매, 전국 0.5% 하락…수도권 0.8% 상승
공급 30%↓…“4년간 50만가구 공급부족 누적”
“비정상적 금융규제 정상화 안 하면 집값 폭발”

서울시내 아파트 단지. 2024.12.08 서울=뉴시스

내년도 주택 매매 시장은 고강도 대출 규제와 경기 침체, 탄핵 정국 영향으로 약세를 보이다가 중반기를 넘기며 공급부족 등으로 인해 상승할 것이라는 관측이 나왔다.

특히 윤석열 대통령 탄핵 심판에 따른 부동산 시장 불확실성의 경우 앞선 탄핵 정국 사례로 볼 때 그 영향이 크지 않으며, 대출 규제가 계속될 경우 공급 부족과 맞물려 집값이 다시 급등할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

주택산업연구원은 19일 오전 대한상공회의소에서 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회를 열고 이같이 밝혔다.

주산연은 “내년에는 탄핵과 경기침체, 강력한 대출 규제 등 집값 하락 요인도 있지만, 금리 하향 조정, 주택시장 진입 인구 증가, 공급부족 누적 등 상승 요인이 더 커서 수도권과 일부 광역시는 상승할 것으로 전망된다”고 말했다.

구체적으로 주택 매매가격은 내년 3~4월까지 조정된 이후 6개월 전후로 반등할 것으로 주산연은 전망했다.

경제성장률과 주택수급지수 및 금리 변화 등을 고려한 ‘주택가격전망모형’으로 주택 가격을 전망한 결과, 내년 주택 가격은 전국은 0.5% 하락으로 예상된다.

다만 비수도권은 1.4% 하락하는 반면 수도권(0.8%)과 서울(1.7%)은 상승할 것으로 예측된다.

주산연은 “30대 주택시장 진입 인구 급증과 금리 하향 조정 가능성, 주담대와 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 등으로 중반기 이후부터는 주택시장도 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다”고 전망했다.

윤석열 대통령 탄핵이 부동산시장에 미치는 영향에 대해선 “노무현 전 대통령 때는 영향이 거의 없었고 박근혜 전 대통령 때는 두세 달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복됐다”고 분석했다. 특히 탄핵 심판이 더 빠르게 진행될 경우 주택 시장에 미치는 영향도 더욱 제한적일 수 있다고 주산연은 분석했다.

내년 전셋값은 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 상승할 것으로 전망된다.

특히 아파트와 비아파트 모두 내년 입주 물량이 크게 감소하면서 공급 부족이 내년 전월세 가격 상승을 견인하고, 매매가격에도 전이될 것으로 주산연은 전망했다.

월세 가격도 입주 물량 부족이 이어지면서 상승세를 유지할 것으로 보인다.

내년도 주택 거래량은 올해와 비슷한 63만여건으로 전체 주택 재고의 3.1%에 상당하나, 정상 거래 시기(90만호 내외 4~5%)와 비교하면 70% 수준에 그칠 것으로 관측된다.

특히 주택 공급은 대출 규제와 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색으로 민간 주택건설사업이 위축돼 주택 인허가와 착공, 분양 및 준공 모두 예년 평균보다 30% 내외 줄어들 것으로 전망된다.

구체적으로 인허가는 33만가구(문재인 정부 5년 평균 54만가구), 착공 30만가구(문재인 정부 평균 52만가구), 분양 25만가구(문재인 정부 평균 32만가구), 준공 33만가구(문재인 정부 평균 52만가구)로 수요 증가에 비해 부족하다는 게 주산연의 지적이다.

주산연은 “한국토지주택공사(LH) 등 공공부문에서 공급 물량을 늘리고 있으나 연평균 45만가구 내외의 수요 증가에 비해서는 크게 부족한 수준”이라며 “윤석열 정부 출범 이후 내년 말까지 4년 동안 50만여가구의 공급부족이 누적될 것으로 예상된다”고 전했다.

주산연은 내년도 주택정책 방향과 관련해선 “주택공급 확대를 위해 작년부터 인허가 등 각종 규제를 완화하고 도시정비사업 애로 해소 대책을 강구하면서 공공택지 지정을 확대해 왔다”면서도 “공급감소의 핵심 요인인 주택금융 애로 심화와 택지개발 절차 지연 등으로 공급이 못 따라주고 있는 상태”라고 짚었다.

이어 공급부족 문제를 해소하기 위해 ▲주택금융 관련 규제 정상화 ▲건축비·PF 경색·기부채납 개선 ▲공공택지 개발 절차 단축 등을 통해 3기 신도시 신속 공급을 노력해야 한다고 조언했다.

특히 최근 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계, 주택담보대출 축소 등 고강도 대출 규제를 풀어야 한다고 주산연은 강조했다.

서종대 주택산업연구원장은 “금리가 낮아지는데 주담대 금리를 높이는 것은 굉장히 비정상적이다. 무주택 서민을 괴롭히는 것”이라며 “비정상적인 주택 금융 규제를 정상화해야 한다”고 지적했다.

그러면서 “전 세계가 확장재정 정책을 하는데 우리만 균형재정을 했다. 내년에는 확장 기조로 갈 수밖에 없다”며 “여기에 금리는 떨어질 것이고 내후년에 가면 (주택 가격이) 폭발할 가능성이 있다”고 경고했다.

[서울=뉴시스]