[애널리스트의 마켓뷰]해외 투자금 빨아들이는 도쿄의 상업용 부동산

나미선 대신증권 책임연구위원

전 세계적으로 인구의 도시 집중화로 도시의 규모와 역할은 거대해지고 있으며 글로벌 도시 간 경쟁도 심화되고 있다. 도시의 성장이 곧 국가 전체의 성장을 견인하는 시대가 됐다.

도쿄는 뉴욕, 런던, 파리와 경쟁하는 글로벌 3∼4위권의 도시 경쟁력을 지닌 국제도시다.

경쟁력 있는 도시는 전 세계에서 우수한 인재와 기업, 자본을 흡수하며 위기에도 변함없는 굳건함을 보여준다.

모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 2024년 상반기(1∼6월) 글로벌 상업용 부동산 거래 규모는 약 4389억 달러(전년 대비 ―18%)로 2022년 하반기(7∼12월) 이후 전년 대비 감소세가 이어졌다. 특히 미국과 유럽은 재택근무 정착에 따른 오피스 시황 악화와 가파른 금리 상승으로 인한 가격 조정으로 거래 규모 감소세가 뚜렷했다.

반면 해외투자자들의 일본 시장에 대한 관심은 더욱 커졌다.

2024년 해외투자자가 꼽은 아태지역 내 가장 매력적인 부동산 투자처로 일본(도쿄)이 5년 연속 1위에 랭크됐다. 코로나19 팬데믹 기간에도 계속된 저금리 환경과 안정적인 임대 시장, 높은 부동산 투명도와 거래 유동성 등 양호한 투자 환경으로 일본 상업용 부동산 시장의 존재감은 더욱 커지고 있다.

실제로 해외투자자의 일본 상업용 부동산 거래 비중은 2019년 이전 평균 21%에서 2020년 이후 32%로 확대됐다. 부동산 세부 섹터별로는 도쿄 도심 오피스와 레지덴셜 부동산 거래 증가세가 눈에 띈다.

2020년 코로나19 팬데믹 위기 이후 선진국 주요 도시에서 오피스 자산가격 조정이 나타난 데 반해 도쿄 도심업무지구(CBD) 오피스 시장은 빠른 회복세를 보이고 있다. 2024년 11월 도쿄 CBD 오피스 평균 공실률은 4.2%로 6개월 연속 하락했고 임대료는 10개월 연속 상승했다. 향후 2028년까지 예정된 오피스 공급 물량은 과거의 3분의 2 수준으로 제한적이며 양호한 임대시장 수급 환경은 당분간 지속될 전망이다.

팬데믹 위기를 겪으며 전 세계적으로 주거용 부동산에 대한 관심도 급증했다. 일본은 아태지역 내 유일한 임대주택(Multifamily) 성숙 시장으로 2024년 3분기 누적 멀티패밀리 거래 규모는 전년 동기 대비 35% 증가했다. 아베노믹스가 본격화한 2013년 이후 도쿄 맨션 가격은 지수 기준으로 106% 상승하며 꾸준히 우상향 중이다. 기업 고용 확대에 따른 지속적인 도쿄 초과 인구 유입과 1∼2인 가구 증가, 임금 상승에 따른 임대료 성장은 앞으로도 멀티패밀리 섹터에 긍정적 효과를 기대할 수 있는 요인이다.

도쿄는 수년간 진행된 도심 재개발 사업으로 도시의 신진대사가 활발해졌고 무엇보다 글로벌 ESG(환경, 사회, 지배구조) 기준에 준하는 친환경 도시로 변화하고 있다. 도시 재평가에 따른 성장을 기대해 본다.