올해 초고가 아파트도 ‘감정평가’… 상속 장기전략 세워야

부동산 상속세 어떻게 관리할까
국세청 추정 시가와 신고가 다르면 평가받아… 기존 차액 10억 원서 5억 원으로 대상 확대
시가 산정하기 어려운 단독주택 등도 해당
약식 평가 받는 등 재산 규모 미리 파악하고, 전문가에게 컨설팅 받으면 부담 줄일 수 있어

구성규 한화생명 상속연구소 FA가 상속세와 증여세 전략 준비의 필요성에 대해 설명하고 있다. 한화생명은 지난해 11월 국내 3대대형 생명보험사 중 처음으로 상속 특화자산관리 서비스를 제공하는 상속연구소를 세웠다. 한화생명 제공

상속세와 증여세가 더 이상 남 얘기가 아닌 사람이 늘고 있다. 빠른 속도로 진행되는 고령화의 영향으로 피상속인 수가 늘고, 자산가치가 상승하면서 총상속재산가액도 올라갔다. 이처럼 여러 요인에 의해 상속세를 내야 하는 사람이 많아지고 그 액수도 늘고 있다.

실제로 국세통계포털의 상속세 결정현황 통계자료에 따르면 2023년 상속세 대상 과세인원은 1만9944명이다. 2019년 과세인원 8357명과 비교하면 4년 새 138%가 증가했다. 총결정세액도 2019년 약 2조8000억 원에서 2023년 약 12조3000억 원으로 4.4배가 됐다.

최근엔 고령화의 영향으로 80, 90대 부모가 숨지며 노인 줄에 접어든 자녀에게 재산을 물려주는 ‘노노(老老) 상속’ 규모도 늘었다. 노노 상속이 늘어나는 배경으로는 생전에는 증여세 부담이 커 직접 넘겨주지 못하는 점이 거론된다. 한국보다 고령화가 빠르게 진행된 일본처럼 노노 상속이 늘어나면 부가 젊은 세대에게 넘어가지 않고 고령층에 머물며 경제 전체적으로 돈의 흐름이 막히는 악순환이 발생하고 있다.

또 올해부터 상속세 및 증여세법 사무처리 규정 개정으로 부동산 감정평가 사업 대상이 확대됐다. 부동산 감정평가 사업은 상속세 및 증여세 부과 대상이 되는 부동산에 대해 지방국세청장이나 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰해 과세하는 사업이다. 부동산 가액은 ‘당해 재산의 시가’ ‘유사 재산의 시가’ ‘보충적 평가방법(기준시가, 개별공시지가 등)’의 순서로 이뤄진다. 보충적 평가방법에 따른 가격과 추정 시가의 차이가 큰 경우 국세청에서 직접 감정평가를 통해 산출한 가격으로 과세하겠다는 것이다.

기존에는 납세자가 신고한 가액과 국세청이 산정한 추정 시가가 10억 원 이상 차이 나거나 차액의 비율이 10% 이상인 경우만 감정평가 대상이었지만 올해부터는 신고 가액과 추정 시가 차이가 5억 원 이상이거나 차액 비율이 10% 이상이면 감정평가 대상이다.

또 감정평가 사업의 부동산 대상이 기존 비주거용 부동산에서 모든 부동산으로 확대됐다. 시가를 산정하기 어려운 초고가 아파트 및 단독주택을 소유하고 있다면 감정평가 대상이 될 수 있는 셈이다.

국세청의 감정평가 사업 확대가 어떤 결과를 가져올지는 과거 사업 결과에서 유추할 수 있다. 국세청은 2020년 ‘꼬마빌딩’을 대상으로 감정평가 사업을 시작했다. 국세청에 따르면 2020년부터 2023년까지 사업 시행 4년 동안 기준시가로 신고한 727건의 꼬마빌딩을 감정평가한 결과 신고가액보다 평균 71% 높은 가격으로 과세가 이뤄졌다.

과세가 이뤄지는 상황을 가정해 보면 상속·증여 신고를 할 때 납세자가 해당 부동산 가액을 기준시가 10억 원으로 기재했더라도 국세청의 감정평가 사업에 의해 17억 원의 부동산을 상속·증여한 것으로 판단해 과세가 이뤄지게 되는 것이다. 부동산 평가액이 상승하면 그에 따른 상속세와 증여세도 증가하게 된다.

또 꼬마빌딩을 상속·증여하면서 납세자가 스스로 감정평가를 한 뒤 신고하는 비율이 2020년 9%에서 지난해 24.5%로 증가하고 있다. 일반적으로 실제 거래되는 시가보다 공시되는 기준시가가 낮은 경우가 많아 스스로 감정평가한 뒤 신고하는 사례는 더 빈번해질 것으로 예상된다.

부유층의 상징인 꼬마빌딩뿐만 아니라 모든 부동산으로 감정평가 사업 대상이 확대된 만큼 상속·증여세 부담을 대비하기 위한 전략을 세워야 하는 사람들도 늘었다. 상속세는 피상속인이 사망한 뒤 상속받은 재산에 대해 내는 세금인 만큼 언제 상속이 이뤄질지, 사망 당시 재산 규모가 얼마나 될지 알기 힘들고 세금 계획을 세우기도 어렵다. 그 때문에 재산 규모 파악이 중요하다. 주기적으로 재산 규모가 어느 정도 되는지 파악해 두고 재산 규모에 따라 예상되는 상속세 규모를 점검해야 예측 불가능한 상황에 어느 정도 대비하는 것이 가능하다.

매년 국세청에서 발간하는 세금 절약 가이드에서도 자녀 명의의 보험을 통한 상속세 납부 재원 마련을 권장하고 있는 만큼 상속세 납부를 위한 현금 유동성을 적시에 확보할 수 있는 종신보험 활용을 적극 고려할 필요가 있다.

또 거래가 자주 발생해 시가를 어렵지 않게 확인할 수 있는 부동산이라면 시세변동을 주기적으로 확인하고, 시가를 확인하기 어렵다면 주변 시세를 파악하거나 감정평가까지는 아니더라도 약식 평가를 통해 대략적인 재산 규모를 파악해두는 것이 필요하다.

실제로 감정평가를 통해 부동산을 평가할 경우 공시가격보다 높아지는 것은 물론 예상했던 수준과 괴리가 클 수 있다. 이 괴리는 상속세의 부담으로 이어진다. 구성규 한화생명 상속연구소 FA는 “상속을 준비해야 할 필요성을 느끼고 있거나 계획하는 단계라면 전문가와 상담을 통해 구체적인 장기 전략을 세워야 한다”고 말했다. 한화생명은 지난해 11월 국내 3대 대형 생명보험사 중 최초로 상속 특화 자산관리 서비스를 제공하는 상속연구소를 세웠다. 고액 자산가를 포함한 고객을 대상으로 재산 상속과 상속세 마련, 절세 등에 대한 종합 컨설팅 서비스를 제공한다.