[8·28 전월세 대책]‘내집 마련’ 심리 회복 기대… 코앞 전세난 잡기엔 한계

■ 실효성 전문가 평가-시장 전망

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전세로 집중된 주택 수요를 매매로 돌리기 위해 연리 1%대의 장기 대출을 포함해 세제, 금융 지원을 총망라한 ‘8·28 전월세 대책’이 나오면서 극심한 침체에 빠진 주택시장이 활기를 되찾을 것이라는 기대가 높아지고 있다.

특히 집값 하락의 손실을 보전해주는 새로운 형태의 대출이 등장하면서 구매 여력은 있지만 집값이 더 떨어질까 두려워 집 사기를 꺼렸던 대기 수요자들이 내 집 마련에 나설 것으로 보인다.

여기다 ‘준공 후 미분양’ 아파트가 임대로 전환되고, 여윳돈을 가진 투자자들이 이번에 지원이 확대되는 민간 임대사업자로 나서면 중장기적으로 전세시장의 수급 불균형이 다소 해소될 것이라는 관측이 나온다. 하지만 이런 대책들이 효과를 내려면 시간이 걸리는 만큼 당장 코앞에 닥친 가을 전세시장 불안을 진정시키기에는 한계가 있다는 의견이 많다.

○ “주택시장 활성화 전환점 기대”

전문가들은 취득세 영구 인하에 수익·손익공유형 대출(모기지) 도입으로 얼어붙은 구매 심리가 회복될 것으로 보고 있다.

연말까지 4·1 부동산 대책의 양도소득세 혜택을 볼 수 있는 데다 취득세가 낮아지고 저리의 장기 대출까지 받을 수 있으면 무주택자들이 하반기 주택 구매에 나설 수 있다는 것. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “정부가 취득세를 낮춰주고 대출도 싸게 해줄 테니 집을 사라는 강력한 신호를 보냈다”고 말했다.

무엇보다 매매 차익과 손실을 금융기관과 공유하는 새로운 모기지의 등장은 집값 하락에 대한 우려와 기대수익률에 대한 불확실성을 덜어준다는 점에서 구매심리 회복에 도움이 된다는 평가를 받았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택거래 활성화를 위한 4·1대책이 국회의 벽에 부닥쳐 현실화가 안 되면서 시장 신뢰가 무너졌는데 이번 금융대책은 국회를 통과하지 않아도 실현 가능한 것들이라 예전 대책들보다 낫다”고 말했다.

올해 3000가구를 대상으로 시범사업을 하는 수익·손익공유형 모기지가 내년부터 제대로 효과를 내려면 현재 16조 원의 자금 여력이 있는 국민주택기금이 얼마나 대출에 활용되느냐가 관건이라고 전문가들은 강조했다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “수혜 대상이 적고 국민주택기금이 충분히 공급될 수 있을지가 문제”라며 “대책 효과를 높이려면 생애최초 주택구입자뿐만 아니라 무주택자 전반으로 지원을 확대하는 게 좋다”고 말했다. 하지만 일각에서는 가계부채가 1000조 원에 육박하는 상황에서 정부가 빚을 더 조장한다는 비판도 나온다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “이번 대책이 시장 활성화의 터닝포인트가 되겠지만 의미 있는 회복이 이뤄지려면 국회에 계류 중인 법안이 빨리 통과돼야 한다”고 강조했다.

○ 당장 가을 전세난 잡기에는 한계

임대주택 공급 확대 방안으로 집을 사서 세놓는 민간 임대사업자에 대한 지원이 대폭 확대되면서 민간 임대시장이 활성화할 것이라는 기대도 크다. 2011년 ‘8·18 전월세 대책’ 때도 임대사업자 혜택이 늘면서 매입임대사업자가 2011년 3만9326명에서 2012년 4만5226명으로 늘어난 바 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “최근 임대수익률이 낮아 매입임대사업자가 많이 늘지 않고 있다”며 “리츠, 펀드 등 기업형 임대사업자를 육성해 민간 임대주택 공급을 함께 늘려야 한다”고 조언했다.

이와 더불어 공공분양주택 용지를 공공임대주택 용지로 전환해 임대주택 8100채를 공급하고, 한국토지주택공사(LH) 보유의 ‘준공 후 미분양’ 아파트 2000채를 전세로 내놓는 등 임대주택 공급 확대 방안이 작동되면 중장기적으로 전세 수급 불균형 해소에 도움이 될 것으로 보인다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 “월세 소득공제와 저소득층 전세자금지원 확대 등 세입자의 주거 부담을 덜어주려는 방안도 대책에 포함됐다”며 “제대로 작동하면 전세금 급등을 잡을 수 있을 것”이라고 내다봤다.

하지만 9, 10월 가을 이사철에 맞춰 전세공급 물량을 바로 늘릴 수 있는 대책이 사실상 없어 당분간 전세난은 계속될 것으로 보인다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “당장 실행할 수 있는 방안이 많지 않고 시행까지 걸리는 시간을 감안하면 가을철 전세난에 선제 대응하기는 어려울 것”이라고 말했다.

중장기적으로 임대시장이 월세 중심으로 바뀌는 만큼 이에 대비한 대책 마련이 부족하다는 지적도 나온다. 장성수 주거복지연대 전문위원은 “소득공제를 제외하고 월세와 관련해 뚜렷한 대책이 별로 없어 아쉽다”며 “5년간 세 들어 살다 분양받는 ‘분양전환 조건부 임대주택’을 확대하는 등 임대주택 공급유형을 다양화해야 한다”고 조언했다. 이상영 교수는 “전세제도의 구조적 전환기에 직면한 만큼 이번 대책과 별도로 중장기적 대책을 준비해야 한다”고 말했다.

정임수·장윤정 기자 imsoo@donga.com