[8·28 전월세 대책]수익-손익형 모기지, 2억 한도로 집값 70%-40%까지 대출

■ 주요 내용 Q&A

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[8·28 전월세 대책] 첫 선 보인 '수익-손익 공유형 모기지'

정부와 새누리당이 28일 밝힌 전월세 대책은 자금이 부족해서 주택 구입을 꺼려 온 세입자가 집을 사도록 유도하는 데 초점을 두고 있다. 서민층에 내 집 마련의 길을 열어주는 점은 긍정적이지만 빚을 늘려 주택 구매를 촉진하는 방식이 길게는 경제에 부담이 될 것이라는 관측도 나온다.

전월세 대책의 주요 내용을 문답으로 정리했다.

Q. 수익공유형과 손익공유형 대출의 차이점은….

A. 수익공유형은 집값의 최대 70%를 채당 2억 원 한도로 대출한다. 연 1.5% 고정금리다. 매각이익을 국민주택기금과 주택 구입자(소유주)가 나눠 갖는다. 손실은 모두 구입자 책임이다. 반면에 손익공유형은 이익뿐 아니라 손실도 나누는 구조다. 집값의 최대 40%를 빌려준다. 최초 5년 동안은 연 1%, 이후 연 2%의 고정금리가 적용된다.

Q. 수익공유형 대출 때 이익을 어떻게 나누나.

A. 명목 집값이 기준이다. 물가상승률은 감안하지 않는다. 수익공유형으로 1억4000만 원을 대출받은 A 씨가 2억 원에 집을 사서 20년 뒤 3억 원에 판다고 가정해보자. A 씨의 대출계좌에는 20년 동안 원리금이 점점 빠져나가면서 평균 7000만 원의 잔액이 있었다. 매입가(2억 원)의 35%다. 이 35%를 ‘대출평균잔액 비율’이라고 한다. 총이익 1억 원(3억 원―2억 원) 가운데 주택기금은 대출평균잔액 비율에 해당하는 3500만 원을 갖는다. 나머지 6500만 원이 집주인 몫이다. 기금이 얻는 최대 이익은 대출평균잔액의 연 3.5%(대출이자 포함 시 연 5%)로 제한된다.

Q. 손익공유형 대출의 손익은 어떻게 배분하나.

A. 이 방식으로 8000만 원을 빌린 B 씨가 2억 원짜리 집을 산 뒤 3억 원에 팔아 1억 원의 이익을 낸 경우를 보자. 매입가 대비 대출금인 ‘기금 대출비율’이 중요하다. B 씨의 기금 대출비율은 40%. 이 비율을 총이익(1억 원)에 곱한 4000만 원이 기금 몫이고 나머지 6000만 원이 주택 구입자 몫이다. 8000만 원을 빌려 2억 원짜리 집을 산 B 씨가 5000만 원의 손실을 봤다면 기금이 책임져야 하는 손실은 2000만 원(손실×대출비율)이다.

Q. 금리가 낮아도 대출을 받아 집을 사면 전세로 거주하는 것보다 비용이 더 드는 것 아닌가.

A. 그렇지 않다. 예를 들어 매매가 2억5000만 원, 전세금 1억7000만 원으로 시세가 형성돼 있는 아파트가 있다고 하자. 8000만 원의 자금여력이 있는 사람이 연 1.5% 금리의 수익공유형 대출로 이 아파트를 산다면 연간 447만 원의 주거비용(대출이자+자기 돈을 은행 예금에 넣을 때 받을 수 있는 이자)이 든다. 반면에 이 사람이 전세로 산다면 전세자금 9000만 원을 빌려야 해 연간 616만 원(금리 연 4.5% 가정)의 주거비용을 부담한다. 비용 면에서 수익공유형으로 집을 사는 게 전세보다 169만 원 정도 이득이다.

Q. 소비자 시각에선 어떤 대출 유형이 더 유리한가.

A. 대출금이 많이 필요하면 대출한도가 높은 수익공유형이 낫다. 집값이 크게 뛰어 이익이 많이 나는 경우도 수익공유형이 유리하다. 기금의 최대 수익이 제한돼 있어서다. 반면에 손익공유형은 집값이 떨어져 손실이 나는 상황이 걱정될 때 선택하면 된다. 대출기간 원리금 상환 부담은 만기 일시상환 방식인 손익공유형이 수익공유형보다 덜한 편이다.

Q. 저소득층의 월세 부담을 덜어줄 방안도 대책에 포함됐나.

A. 내년 10월부터 중위소득의 40% 이하 가구(4인 기준 월소득 154만 원 이하)에 월 10만 원 가량 지원하는 주택바우처 제도가 도입된다. 주거보조비를 다른 용도로 쓰지 못하도록 집주인 계좌에 직접 입금하는 방식이 검토되고 있다.

Q. 임대물량을 늘리기 위한 방안은….

A. 한국토지주택공사(LH)가 매입임대와 전세임대 물량을 9월부터 연말까지 수도권에 1만3000채, 지방에 1만 채 공급한다. 매입임대 공급 시점과 신청방법 등은 LH 주택매입부(031-738-3436)에 문의하고 전세임대 관련 사항은 LH 전세임대부(031-738-3426)에 물어보면 된다. 민간 임대사업자의 임대 공급을 활성화하기 위해 주택구입자금 지원 금리를 현행 연 5%에서 연 2.7∼3%로 내린다.

Q. 집값 대비 전세금 비중이 높아 자칫 보증금을 떼일까 우려하는 세입자가 많은데….

A. 공공기관인 대한주택보증이 다음 달 초 임대인을 대신해 보증금 상환을 보증하는 프로그램을 선보인다. 적용 대상 보증금 한도는 수도권 3억 원, 지방 2억 원이다. 민간에서는 서울보증보험이 전세금 보장보험 가입 대상을 확대한다.

세종=홍수용 기자 legman@donga.com