3기 신도시 ‘하남·과천’, 강남수요 분산시킬 빅카드될까

정부의 3기 신도시 공급 대책이 집값 폭등의 근원지인 강남 집값에 제동을 걸 수 있을지 관심이 집중된다.

3기 신도시로 선정된 남양주·하남·인천계양·과천 모두 서울 경계로부터 2km이내 지역이다. 이번 3기 신도시 입지 선정 과정에서 서울과의 접근성이 최우선 고려됐다.

당초 정부는 급등한 서울 집값을 잡기 위한 공급 대책으로 서울 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 강남권 주택 공급을 늘리는 방안을 구상했다. 하지만 서울시의 극심한 반발로 무산되면서 강남 수요를 분산시킬 수 있는 대안을 꺼내들었다.

앞서 정부는 급등한 집값을 잡기 위해 동원 가능한 규제 정책을 쏟아냈다. 총부채상환비율 DTI 적용과 양도세 중과, 대출규제, 보유세 강화 등이 대표적이다. 정부는 그동안 규제 일변도 정책을 고수했다. 당초 대규모 신도시는 공급을 하지 않는다는게 정부의 방침이었다.

이번 3기 신도시 공급 대책은 규제만으로 강남 등 서울 주택 수요를 낮추는데 한계가 있다는 지적에 따른 노선 수정이라는 평가다.

남양주 등 4곳 모두 서울 경계로부터 2㎞ 떨어져 있고 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망을 구축해 서울도심까지 30분 내 출퇴근이 가능하다는게 정부의 설명이다.

이번 3기 신도시 공급 대책으로 집값 안정을 위한 방점을 찍고 부동산정책을 반드시 안착시키겠다는 정부의 의지로 풀이된다.

또 과거 노무현 정부가 종합부동산세 도입 등 강력한 부동산 대책을 연이어 쏟아냈지만 결국 집값 잡기에 실패한 경험을 되풀이 하지 않겠다는 의지로도 읽힌다.

현재 서울을 비롯한 수도권 집값은 하락세로 접어들면서 안정 국면을 보이고 있다. 3기 신도시 공급으로 투자심리가 안정되고 공급 확대로 인한 서울과 수도권 집값 안정에 기여할 것으로 예상된다. 하남과 과천이 강남권 수요를 어느 정도 분산시킬 수 있다는 평가도 나온다.

대신 3기 신도시 모두 서울과 경계선과 가깝지만 강남 등 주요 업무지구와는 접근성이 떨어진다는 점이 문제다.

특히 당초 유력 후보지로 거론됐던 광명이나 김포 고촌, 하남 감북 등과 비교하면 4곳 모두 서울에서 멀다는 평가가 나오는 이유와도 무관치 않다.

일각에선 사실상 강남권으로 분류되고 있는 과천의 7000가구 공급으로는 강남 쏠림을 근본적으로 분산시키기에는 한계가 있다고 지적한다.

3만2000가구를 공급하는 하남 교산도 마찬가지다. 도로 확충이나 광역교통망을 제대로 갖추지 않는다면 강남 수요를 분산하기 어렵다는 분석이다.

정부가 교통망 구축의 핵심인 수도권 광역급행철도(GTX) A-B-C 노선과 지하철 연장 등에 공을 들이고 있지만 실제 운행되기까지 최소 5년 이상이 소요되는 등 광역교통망 구축은 갈길이 멀다.

이 때문에 3기 신도시가 중장기적으로 집값 안정에 기여할 수 있지만 ‘서울 쏠림’을 막기에는 한계가 있다는 분석이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “과천과 하남 교산은 강남권 접근성이 좋아 선호도 기대되는 지역”이라며 “강남 고급 유효수요의 분산은 어렵겠지만 수도권 3기 신도시가 서울 출퇴근 30분 거리에 조성될 예정이라 서울 20~40세대의 내집마련 수요의 관심을 이끌어 낼 수는 있을 것으로 판단된다”고 분석했다.

이어 “GTX, 지하철연장, BRT 등 다양한 수단을 활용해 서울 도심과 외곽의 물리적 거리 단축이 기대되나 핵심노선인 GTX는 예비타탕성이나 착공수준에 그쳐 최소 완공까지 5년 이상의 시간이 필요하다”며 “교통망 확충 효과의 실효성은 신도시 입주 이후에나 기대할 수 있어 초기 입주민들의 불편함이 야기될 전망된다”고 덧붙였다.

【서울=뉴시스】