3기 신도시 ‘과천’ 오해와 진실…‘공급과잉’vs‘준강남 입지’

신규택지·지식정보타운 1.5만가구 대기
교통 개선, 자족기능 강화가 변수

© News1

“과천시는 공급이 적어 새 아파트 희소가치가 높다는 게 장점이었는데, 신규택지 지정과 지식정보타운까지 공급되면 집값도 조정되지 않을까요?” (과천역 인근 공인중개업소 대표)

준강남권으로 불리는 경기도 과천이 3기 신도시 택지지구로 지정됐다. 현지에선 그동안 집값을 이끌던 새 아파트 희소가치가 사라졌다며 우려의 목소리를 내놓고 있다. 다만 서울과 인접한 입지와 우수한 주거환경은 여전하다는 점은 위안거리다. 앞으로 과천시 집값 향방에 관심이 모아지는 배경이다.

◇과천, 신규택지 지정으로 7000가구 공급

정부는 지난 19일 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 통해 남양주·하남·인천계양·과천 등 100만㎡가 넘는 대규모 택지를 비롯해 중소규모를 포함한 총 41곳의 택지에 15만5000가구를 공급하겠다고 발표했다.

과천엔 과천동과 주암동, 막계동 일대 155만㎡에 약 7000가구가 들어선다. 부동산인포에 따르면 과천시 공급물량은 2015년 이후 4088가구(일반분양 1289가구)에 불과했다. 이같은 희소성 때문에 과천시 분양시장은 뜨거웠다.

올해 3월 과천 위버필트는 과천시 거주자를 대상으로 한 1순위 청약은 100% 마감에 실패했다. 하지만 기타지역 1순위 결과는 평균 17대 1로 수직상승했다. 잔여물량 25가구에 2만4000명이 넘는 구름인파가 몰려 약 960대 1에 달하는 경쟁률을 기록했다. 이는 과천시 진입을 원하는 고정수요가 풍부하다는 방증이다.

업계 안팎에서도 이번에 발표된 정부의 3기 신도시 가운데 과천에 후한 점수를 줬다. 준강남 입지로 서울 집중현상을 다소 완화해줄 것이란 기대에서다.

실제 과천은 서울 접경지인데다 지하철 4호선으로 강남 접근성이 우수하다. 양재천을 주변으로 공원과 도서관 등 생활 편의시설이 풍부하고 유흥업소가 없어 주거 선호도가 높다. 한국감정원에 따르면 과천시 아파트 평균 매매가격은 Δ2013년 6억123만원 Δ2014년 6억2650만원 Δ2015년 6억6700만원 Δ2016년 7억7897만원 Δ2017년 8억5062만원 Δ2018년(11월기준) 9억6302만원으로 조사됐다.

인근 공인중개업소 관계자는 “과천 집값을 모르는 고객들은 시세를 듣고 놀란다”며 “행정구역만 경기도이지 서울보다 집값 비싼 곳이 과천”이라고 설명했다.

◇대규모 공급에 소화물량?…교통+자족기능 변수

현지에선 3기 신도시 지정으로 급격하게 신규 공급이 늘어난다는 점에서 우려의 목소리가 높다. 신도시 지정에 따른 7000가구에 더해 과천지식정보타운이 분양에 나서기 때문이다. 과천지식정보타운은 갈현동·문원동 일대 135만㎡ 부지에 지식기반산업단지와 공동주택(8160가구)이 동시에 들어서는 비즈니스·교육·문화·주거기능을 갖춘 복합도시다.

한 공인중개업소 대표는 “신규택지 발표 이후 투자자들이 장기전으로 전략을 바꿔야 하는지 문의가 많다”며 “집단대출 불가로 중도금을 대출한 투자자 고민상담도 있었다”고 분위기를 전했다.

전문가들은 대규모 단지 소화를 위해선 교통여건 개선과 자족기능 확충이 필수요소라고 강조했다. 정부도 ΔGTX-C 추진 Δ과천∼우면산간 도로 지하화 Δ과천대로∼헌릉로 연결도로 신설 Δ선바위역 복합환승센터 설립을 교통대책으로 내놨다. 또 신규택지 36만㎡ 자족용지 조성을 통해 내부 기능을 강화한다는 방침이다.

A공인중개업소 관계자는 “신규택지 조성을 앞두고 지식정보타운이 빠르게 분양돼야 입주조절이 가능할 것”이라며 “지금도 서울진입 도로는 출퇴근 시간에 막히고 있어 교통여건이 개선돼야 외부수요를 충족할 수 있을 것”이라고 설명했다.

결국 재건축과 달리 공공택지 특성인 분양가 상한제가 흥행 변수가 될 전망이다. 저렴한 가격으로 준강남 입지를 누릴 수 있는 점은 실수요자들에게 매력적인 요소이기 때문이다.

권일 부동산인포 팀장은 “과천은 1순위 경쟁률 대비에 계약속도가 빠르다”며 “택지지구는 재건축과 달리 분양가가 저렴해 대기수요가 풍부하다는 것”이라고 말했다.

(서울=뉴스1)