6·19 규제지역 집값 더 뛰어… 가점제 확대 등 추가대책 예고

서울 아파트값 상승폭 확대

서울 서초구 반포동 반포주공1단지(3주구) 전용면적 72m² 아파트는 이달 초 역대 최고 매매가인 16억8000만 원에 팔렸다. 지난달 초까지만 해도 15억 원대 후반에 시세가 형성됐지만 ‘6·19 부동산대책’이 나온 이후 오히려 1억 원 이상 값이 뛰었다.

이권순 반포동 오성공인중개사무소 대표는 “최근 재건축 조합이 서울시 건축심의를 통과하는 호재가 생기면서 수요자들이 규제에 대해서는 크게 신경 쓰지 않는 분위기”라고 전했다. 서울 강남권 등 인기 주거지의 아파트 값 오름세가 6·19 대책 이전 수준으로 회복됐다. 특히 재건축 단지들은 지난해 시장 활황기를 웃도는 매매가 상승세를 보이고 있다. 대책의 강도가 세지 않은 데다 공급 확대 없이 수요 억제에만 초점이 맞춰져 1개월 만에 ‘약발’이 다했다는 지적이 나온다.

○ 매매가 오름폭 4주 만에 ‘원상 복귀’

16일 부동산114에 따르면 7월 둘째 주(10∼14일) 서울의 아파트 매매가는 0.29% 올라 지난달 마지막 주(6월 26∼30일·0.16%) 이후 2주 연속 상승세다. 주간 상승률이 6·19 대책 이전인 6월 셋째 주(6월 12∼16일·0.32%) 수준으로 돌아간 것이다. 시장 활황기였던 지난해 같은 기간(0.14%)에 비해서도 오름폭이 크다.

지역별로는 강남 4구(강남 강동 서초 송파구)의 상승세가 두드러졌다. 지난주 송파구가 0.55% 오르며 전주(0.26%)보다 상승폭이 2배로 커졌다. 강동구 역시 전주에 이어 0.37% 올랐다. 6·19 대책으로 청약조정 대상 지역에 새로 포함된 경기 광명(0.22%)도 대책 이전과 다름없는 상승세를 보였다.

특히 재건축 아파트가 1주일 새 0.44% 오르며 상승장을 주도했다. 서울 재건축 매매가 상승폭은 대책 발표 직후인 6월 넷째 주(6월 19∼23일) 0.08%로 주춤했지만 지난주부터 송파(0.70%) 강동(0.52%) 강남구(0.40%) 등을 중심으로 다시 상승폭이 커졌다. 반면 지방 아파트 값은 대책 발표 이후 하락세를 이어가고 있다. 주택시장의 지역별 ‘양극화’가 더욱 뚜렷해진 셈. 한국감정원에 따르면 10일 기준 지방의 아파트 값은 0.01% 하락하며 지난달 셋째 주 이후 5주 연속 내렸다.

○ 정부는 더 센 규제 ‘만지작’

이처럼 집값 오름세가 잡히지 않자 시장에서는 정부 규제의 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 커지고 있다. 청약조정 대상 지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 내리고 서울의 분양권 전매를 막는 게 대책의 주된 내용이었지만, 모두 시장에서 예상하고 있던 수준에 그쳤다는 얘기다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “기준금리 1%대의 초저금리에 유동자금이 여전히 풍부한 상황이어서 금융규제의 효과가 크게 나타나지 않고 있다”고 말했다.

이에 정부는 새로운 정책 카드를 만지작거리고 있다. 다음 달 발표될 가계부채 종합대책에 DTI 규제를 더욱 강화하는 내용 등이 포함될 가능성이 크다. 청약제도 역시 1순위 자격 요건을 더욱 강화하고 가점제 비중을 확대하는 방향으로 개편될 것으로 보인다. 국토교통부는 1순위 요건을 지역 구분 없이 통장 가입 1년으로 통일하거나 2년으로 확대하는 방안을 검토하고 있다.

강남 지역을 중심으로 지금과 같은 오름세가 지속될 경우 투기과열지구 도입 등 강도 높은 거래 규제가 추가될 가능성도 배제할 수 없다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원의 지위 양도가 금지돼 일반분양 이전에 재건축 아파트를 거래할 길이 막힌다. 이재면 기획재정부 부동산팀장은 “앞서 6·19 대책 때 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수를 1채로 제한했다”며 “과열 양상이 이어지면 또 다른 고강도 규제인 조합원의 매매 제한을 검토할 것”이라고 말했다.

하지만 주택 공급을 늘리지 않고 수요만 억제해서는 이런 규제의 효과는 금방 반감될 것이라는 지적도 나온다. 특히 투기과열지구 등을 도입할 경우 강남권 도심 재건축의 ‘희소성’만 더욱 키울 가능성이 있다는 게 전문가들의 설명이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “서울과 수도권 인기 신도시의 주택 공급은 여전히 부족한 편”이라며 “서울 도심 신축 주택의 용적률 상한을 높이고 1, 2인 가구에 특화한 소형 셰어하우스(공용주택) 보급을 활성화하는 정책을 검토할 만하다”고 말했다.

천호성 thousand@donga.com·강성휘 기자