주택담보대출 막히자 편법 우회… 신용대출 ‘풍선효과’

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“주택담보대출 받으셔도 돈이 부족하잖아요. 음, 잠시만요…. 방법이 아예 없는 건 아니에요.”

8·2부동산대책 발표로 주택담보대출 한도가 줄어 고민하던 김모 씨(45)에게 주거래은행 직원이 조심스럽게 말을 꺼냈다. 직원은 “원래는 안 되는 건데, 돈이 급하다고 하시니까 제가 신용대출 한도를 한 번 알아봐 드릴게요”라며 김 씨에게 귀띔했다.

서울 송파구의 아파트(매매가 8억 원)를 구입하려는 김 씨는 기존엔 주택담보대출로 4억8000만 원까지 돈을 빌릴 수 있었다. 전세금과 여유 자금을 더하면 취득·등록세와 부동산 중개수수료까지 여유 있게 준비할 수 있는 상황이었다. 하지만 투기지역인 이 아파트의 주택담보인정비율(LTV)이 60%에서 40%로 낮아지며 대출 한도가 3억2000만 원으로 줄었다. 그는 은행 직원의 ‘안내’에 따라 9000만 원을 신용대출로 마련해 아파트 구입에 보태기로 했다.

정부가 대출 규제를 통해 다주택자의 ‘돈줄 죄기’에 나섰지만 실제 은행 창구에선 부족한 금액을 신용대출로 메우려는 ‘풍선 효과’가 일어나고 있다. 부동산 투기를 잡아 시장을 안정시킨다는 정부의 의도와 달리 가계부채의 질이 악화될 수 있다는 우려가 나온다.

7일 은행업 감독업무 시행규칙에 따르면 주택 구입을 위해 대출을 받을 때 LTV로 인해 대출 한도가 모자라 추가로 신용대출을 받는 건 금지된다. 하지만 실제 일선 창구에서는 ‘생활비 대출’ 등을 명목으로 기존의 법규를 우회한 편법 신용대출이 일어나고 있다.

이 같은 편법 신용대출에는 여러 방법이 쓰인다. 우선 주택담보대출을 받기 두세 달 전에 신용대출을 받는 방식이다. 은행들은 주택담보대출이 나가는 앞뒤 한 달가량은 같은 고객에게 신용대출을 내주지 않는다. 금융당국의 감시망을 피하기 위해서다.

익명을 요구한 한 은행 관계자는 “이사로 목돈을 써야 해 부족한 생활비를 채워야 한다거나 인테리어 비용이 필요하다고 하면 사실 은행이 신용대출을 막을 방법이 없다”며 “금융당국 역시 고객이 미리 받아 둔 신용대출이 실제 어디에 쓰이는지 일일이 파악할 수 없을 것”이라고 말했다. 주택담보대출과 신용대출을 각각 다른 은행에서 받는 경우도 있다.

이처럼 신용대출로 대출 수요가 몰리며 A은행의 신용대출 잔액은 대책이 발표된 뒤 하루 만에 110억 원 가까이 늘었다. 새마을금고 등 상호금융 창구에도 신용대출 문의가 이어지고 있다.

문제는 대출 수요가 신용대출로 흐를 경우 가계부채의 질이 악화될 수 있다는 점이다. 한국은행에 따르면 6월 현재 주택담보대출 평균 금리는 3.22%, 신용대출은 4.41%이다. 하준경 한양대 교수는 “대출 수요가 줄지 않고 신용대출이나 다른 고금리 상품으로 옮겨 가면 가계의 가처분소득이 줄고 가계부채의 질이 떨어질 수 있다”고 말했다. 금융당국 관계자는 “과도한 대출이 나가지 않도록 은행들의 신용대출을 엄격하게 관리할 것”이라고 말했다.

한편 금융당국은 8·2부동산대책 발효일인 3일 이전에 투기지역 및 투기과열지구에서 주택 매매를 계약한 무주택 실수요자들이 피해를 입지 않도록 대출 가이드라인을 7일 공개했다. 대책 발표 이전에 △주택 매매 계약을 체결했거나 △분양 당첨돼 계약금을 납부했거나 △분양권 또는 입주권 매매계약을 체결한 뒤 아직 은행에 대출 신청을 하지 못한 차주는 실수요자로 인정돼 강화된 규제를 적용받지 않는다. 결국 부동산 매매계약을 하고 대출을 받지 못했더라도 무주택자라면 기존대로 60%의 LTV를 적용받아 돈을 빌릴 수 있다.

송충현 balgun@donga.com·강유현 기자