[즐거운 인생]임대료 받는 부동산에만 몰빵?… ‘월세’ 받는 금융상품도 있다

Money& 은퇴 이후 생활비 어떻게 마련할까

중견 기업 임원으로 일하다 2년 전 수도권 시청의 계약직 공무원으로 변신한 이철상 씨(54·가명)는 요즘 우스개 소리로 ‘조물주’보다 더 위대하다는 ‘건물주’ 신분이다. 서울 강남에 대지 70평, 연면적 150평(지하 1층 지상 4층) 규모의 번듯한 건물을 소유하고 있는 그는 이 건물이 자신의 노후를 책임져 줄 든든한 효자라고 생각한다.

그가 이 건물의 일부를 세 놓아 벌어들이는 임대수입은 매월 550만원. 그는 가족이 거주하는 4층 외에는 모두 전세와 월세로 임대를 줬다. 여기에 이 건물 시세는 30억 원으로, 10년 전 매입가 10억 원보다 세 배나 올라 평가차익도 상당하다. 운 좋게도 당시 지인이 시가보다 훨씬 싸게 급매물로 내놓은 것을 사들인 결과다.

그는 건물 매입 당시 전세보증금 5억원을 제외한 5억원은 그동안 모아놓은 자금으로 충당했다. 이후에도 열심히 저축해 5년 전엔 4층 세입자에게 전세보증금 2억5000만 원을 내주고 자신이 직접 입주했다. 그는 현재 금융 자산도 2억5000만 원이나 있어 노후 걱정은 하지 않는다. 건강이 허락하는 한 일을 계속 할 수 있기만을 바랄 뿐이다.

다만 이씨의 요즘 걱정 가운데 하나는 인근 건물의 1층마저도 임대가 안 된 경우가 눈에 띄는 등 부동산 경기 위축 조짐이 보인다는 점이다. 그는 “그래도 서울 강남에 위치해 있어 보유 건물 시세가 크게 떨어질 리가 없는 데다 은행 대출금 등 부채가 전혀 없어 최근 정부의 각종 부동산 규제와 금리 인상을 크게 신경쓰지 않는다”고 말했다.

베이비붐 세대(1955¤63년 생)의 막내 격인 이씨의 사례는 그 세대의 전형적인 재산 형성 과정을 압축해서 보여준다. 개발경제 시대 이후 ‘부동산 불패 신화’를 믿고 과감히 부동산에 올인해 재테크에 성공한 전형을 잘 보여준다. 그뿐 아니라 ‘월세 나오는 부동산’을 통해 은퇴 이후의 현금 흐름도 마련해 놓았다.

이씨와 비슷한 노후 대책은 최근 초저금리 시대의 한 유행이었다. 심지어 60대도 은행에서 일부 대출을 받아 상가나 임대 주택을 매입한 후 임대를 내주고 여기서 받는 월세로 생활하는 경우가 늘었다. 한국은행 추산에 따르면 60세 이상 월세 임대 가구 수는 전 연령대 가운데 가장 많이 증가해 2012년 27만7000 가구에서 2016년 42만7000 가구로 늘었다.

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이런 추세를 반영하듯 그동안 우리나라 가계는 자산보다 부채 증가 속도가 빨랐다. 지난해 3월 기준 가계 자산은 전년 대비 4.3% 증가한 반면 가구당 평균 부채는 전년 대비 6.4%나 늘어났다. 가구당 부채는 올 9월 말 현재 7270만 원으로, 계속 불어나는 추세다. 정부가 최근 가계 부채 조이기에 나선 배경이기도 하다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 “지난달 30일 한국은행의 금리 인상으로 은행 돈을 빌려 부동산에 투자한 사람들은 타격이 클 수밖에 없다”면서 “특히 고정 수입이 없는 60세 이상에겐 직격탄이 될 수 있다”고 우려했다. 최근 부동산 경기 활황에 편승해 우르르 부동산 투자로 몰렸던 만큼 후유증이 클 것이라는 분석이다.

근본적으로는 부동산에 편중된 우리나라 가계 자산을 재구성해야 한다고 전문가들은 지적한다. 지난해 우리나라 가구의 실물자산 비중은 통계청 조사로는 74.0%, 한국은행 분석으로는 62.8%다. 미국과 일본의 비금융자산 비중은 각각 30.1%, 36.5%다. 선진국일수록 금융자산의 비중이 높다는 얘기다.

전문가들은 가계 자산의 이런 쏠림 현상이 바람직스럽지 않다고 지적한다. 거시경제 측면에서 부동산 가격이 하락할 경우 가계는 소비를 줄일 수밖에 없고, 이는 내수 위축으로 이어져 우리 경제에 부담이 될 수 있다는 것. 정부가 가계 자산 구성의 다변화를 유도해야 한다는 주장이 나오는 것도 당연하다.

국회 예산정책처 거시경제분석과 황종률 분석관은 “우리나라의 가구당 실물자산 비중이 높은 것은 그나름대로는 합리적인 선택의 결과였다”고 해석했다. “부동산 외에는 안정적인 투자처라고 할 만한 곳이 없는 데다 투자 수익률까지 높았기 때문에 가계가 부동산으로 부를 축적해 왔다”는 것.

자산 쏠림 현상에서 오는 위험을 피하려면 정부 차원의 대책 마련도 필요하지만 개인 차원에서도 이제는 고정관념에서 벗어날 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 부동산에만 의존하다간 은퇴 이후 ‘하우스 푸어’ ‘랜드 푸어’ 신세로 전락할 수 있는 만큼 무엇보다 매월 현금 흐름을 창출하는 전략이 필요하다는 얘기다.

미래에셋은퇴연구소 김동엽 상무는 “월 소득은 꼭 부동산에서만 나올 수 있다는 고정관념만 버리면 금융상품을 이용해서 현금 흐름을 만들어낼 수 있는 방법은 얼마든지 있다”고 강조했다. 가령 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 개발·임대 사업 등에 투자하는 리츠(REITs·부동산투자신탁)나 배당주펀드 투자도 대안이 될 수 있다는 것.

특히 리츠는 부동산을 선호하는 투자자에게 직접 투자에서 오는 위험을 줄일 수 있다는 점에서 매력적이다. 리츠는 실물자산에 투자해 가격이 안정적인 데다 임대 수입을 투자자에게 배분하고 부동산 가격 상승에 따른 초과 이익도 기대할 수 있기 때문. 정부도 일반 국민이 소액으로 투자할 수 있도록 다양한 상장(上場)형 리츠 상품을 개발할 계획이다.

문제는 자산이라고는 아파트 한 채밖에 없고, 연금 같은 고정 수입이 없는 은퇴 가구의 경우다. 통계청 조사에 따르면 나이가 많을수록 자산 가운데 실물자산의 비중이 높은 것으로 나타났다. 지난해 3월 말 기준 60세 이상 가구는 이 비중이 82.0%나 됐다. 물론 실물자산의 96.37%는 거주 주택 등 부동산이다.

이들이 현금 흐름을 창출할 수 있는 방법으로는 주택연금 가입, 주택 규모를 줄여 일부 현금화, 임대형 자산으로 전환 등의 방법이 있었다. 다행히 정부도 지난달 29일 뒤늦게나마 이런 가구를 위한 대책을 내놓아 선택 폭이 넓어졌다. 내년부터 도입하겠다고 밝힌 ‘연금형 매입 임대주택’이 그것이다.

이 제도는 한국토지주택공사(LH)가 고령자의 단독 주택(아파트는 해당되지 않음)을 매입해 리모델링한 뒤 임대하고, 집을 판 고령자에게는 주택 매입 금액을 연금 형태로 나눠 지급하는 게 특징이다. 고령자가 거주할 수 있는 공공임대주택도 함께 제공한다. 정부가 뒤늦게 고령자의 생활자금 마련 지원과 주거 안정을 위해 나섰다는 점에서 평가할 만하다.

ZOOM UP : 미래에셋대우 프리미어 글로벌 플러스 랩어카운트

고객 투자 성향 따라 글로벌 자산에 분산 투자

미래에셋대우증권은 9월 초 기존의 ‘프리미어 글로벌 랩’을 업그레이드한 ‘프리미어 글로벌 플러스 랩’을 출시했다. 이 상품은 지점에서 가입하더라도 본사 전문가의 모니터링 서비스를 받아 선진국과 신흥국 주식에 투자할 수 있는 랩 어카운트 상품이다. 올 초 내놓은 프리미어 글로벌 랩은 6개월 만에 3600억 원 이상이 몰릴 정도로 큰 인기를 끌었다.

랩 어카운트란 고객의 예탁 자산을 증권회사의 자산관리사가 고객의 투자 성향에 따라 운용해 주는 상품이다. 여러 사람의 돈을 모아 운용하는 펀드와 달리 랩 어카운트는 투자자 명의 계좌에서 별도로 굴린다는 점에서 차이가 있다. 투자 성향에 맞는 맞춤형 투자가 가능하고 자신이 보유한 종목이나 거래 내역을 쉽게 확인할 수 있다는 점이 큰 장점이다.

프리미어 글로벌 랩은 전통적인 금융투자 상품인 국내 주식, 펀드, 채권, 주가연계증권(ELS), 파생결합증권(DLS)뿐 아니라 미국, 중국, 일본, 유럽 등 대표적인 해외 주식과 베트남, 인도네시아 등 신흥국 주식도 편입할 수 있다. 미래에셋 금융그룹의 글로벌 역량을 활용할 수 있다는 점이 인기를 끈 요인으로 분석된다.

글로벌 자산은 변동성이 높은 만큼 리스크 관리도 엄격하다. 담당 부서에서 투자 비율 모니터링을 통해 한 두 종목에만 투자 자금이 몰리지 않고 분산 투자를 하도록 유도한다. 또 투자 가능 종목을 엄격하게 관리함으로써 일부 주식이나 파생결합증권 등과 같은 위험 자산에 투자할 때는 반드시 고객의 동의를 받도록 했다.

프리미어 글로벌 플러스는 여기에 본사의 랩 포트폴리오 서비스를 더해 업그레이드했다. 랩 포트폴리오란 미래에셋대우 본사 운용부서가 운용하는 랩을 의미한다. 주요 투자 자산, 투자 지역, 투자 스타일에 따라 29개 유형이 있다. 이 중에는 오직 미래에셋대우에서만 편입이 가능한 랩포트폴리오도 있어 다양한 전략으로 투자가 가능하다.

이 상품에 투자한 고객은 랩포트폴리오 서비스를 통해 영업점을 방문하지 않아도 하나의 랩어카운트 안에서 다양한 랩포트폴리오를 편입할 수 있는 원스톱 자산관리 서비스를 제공받을 수 있게 된다. 지점에서 운용하는 랩에 본사가 운용하는 랩까지 편입하면서 신속하고 유연한 자산 배분이 가능하다는 얘기다.

미래에셋대우 고객자산운용본부 김정범 팀장은 “랩포트폴리오 서비스가 도입된 프리미어 글로벌 플러스는 지점 자산관리사의 운용 전략에 본사 운용역의 다양한 투자전략을 플러스 한 계좌”라며 “궁극적으로는 안정적인 성과를 달성함으로써 고객의 자산관리에 크게 기여할 것으로 기대한다”고 설명했다.

윤영호 전문기자 yyoungho@donga.com