직장인의 로망, 경매로 건물주 되는 법…“전세 끼고 사서 하나씩 월세로”

● 건물은 나를 기다려주지 않는다
● 경락잔금대출 활용해 실투자금 축소
● 임대수익률 37%의 비밀
● 빌라 한 채로 예행연습



많은 이가 건물주를 꿈꾼다. 임대사업으로 돈을 벌고 싶다는 얘기다. 매달 임대료로 200만~300만 원 정도만 벌 수 있다면, 회사를 다니더라도 마음이 한결 홀가분하지 않을까. 여차하면 사표를 내고 임대료로 생활하면 되니 말이다.

하지만 건물주가 되기란 쉽지 않다. 우선 건물을 살 만큼의 돈을 모아야 한다. 더 큰 문제는 건물이 나를 기다려주지 않는다는 것이다. 어느 정도 돈을 모았다 싶으면 건물은 어느새 저만치 달아나 있다. 쫓아가면 또 도망가고, 쫓아가면 또 도망가고. 이는 비단 건물뿐 아니라 우리 삶의 터전인 집도 그렇다. 서울 중산층 근로자가 월급을 한 푼도 안 쓰고 서울 시내에 주택을 마련하는데 10년이 넘게 걸린다는 뉴스는 더는 ‘뉴스’도 아니다.

필자는 2006년 처음으로 건물을 샀다. 정확히 말하면 낙찰을 받았다. 경매를 시작하고 3년 만에 이룬 쾌거였다. 부동산 투자를 업으로 삼는 사람들은 일반인에 비해 건물주가 되고자 하는 열망이 더욱 크다. 그런데 그 꿈을 3년 만에 이뤘으니 운이 좋은 편이라고 생각한다.

2억5000만 원 투자해 연 임대료 수익 4320만 원

당시 낙찰받은 건물은 경기도 시흥시에 있는 9가구짜리 건물(다가구주택)이었다. 주변에 시화공단이 있었는데, 공단 지대가 흔히 그렇듯 건물 세가 잘 나왔다. 그때 시세로 방 2칸짜리 전세가 4000만 원, 월세는 보증금 1000만 원에 임대료 40만 원이었다. 나는 이 건물을 3억1500만 원에 낙찰받았다. 취득세 등 추가비용으로 2500만 원 정도 들어 총 투자금은 3억4000만 원 정도 된다.

9가구를 다 월세로 놓을 경우에는 보증금 9000만 원을 빼고, 실투자금은 2억5000만 원 정도 된다. 매달 360만 원의 월세가 들어오니 1년이면 4320만 원, 연 수익률은 17.3% 정도 됐다. 문제는 수중에 2억5000만 원이라는 돈이 있어야 한다는 것이다. 지금으로부터 13년 전인 2006년 물가로 생각해보면 2억5000만 원은 결코 만만치 않은 돈이다. 당시 나는 회사를 그만두기 직전이었는데 연봉이 3000만 원 언저리였던 걸로 기억한다. 따라서 월급을 한 푼도 안 쓰고 8년을 꼬박 모아야만 2억5000만 원을 마련할 수 있었다.

설령 그렇게 해서 돈을 다 모았다고 한들, 그때는 건물이 나를 기다려주지 않았을 것이다. 내가 모은 돈보다 건물 값이 더 크게 올랐을 게 뻔하기 때문이다. 실제로 필자가 낙찰받은 이 건물은 3~4년 만에 시세가 5억 원을 넘어섰다. 이러니 많은 이가 부동산 앞에 무릎을 꿇고 매수 의욕을 잃을 수밖에.

경락잔금대출 활용하라!

그런데 잠깐 생각을 바꿔보자. 위에서 말한 건물의 가구당 전세가는 당시 4000만 원 정도 됐다. 따라서 건물을 월세가 아닌 전세로 임대할 경우 9가구의 전세 보증금만 3억6000만 원이다. 총 투자금 3억4000만 원을 회수하고도 남는 돈이다. 즉 돈 한 푼 들이지 않고 집을, 아니 건물을 살 수 있는 셈이다. 대신 월세 수입이 없으니 회사는 계속 다녀야 한다.

전세를 끼고 건물을 매입한다고 해서 돈 문제가 다 사라지는 건 아니다. 잔금을 치를 돈이 필요하고, 전세를 다 놓을 때까지 일정 금액은 묶여 있어야 한다. 특히 잔금이 문제다. 하지만 이 역시 방법이 있다. 나는 경락잔금대출로 잔금을 해결했다.

의외로 많은 사람이 ‘낙찰받은 물건은 반드시 현금으로만 구입’해야 한다고 생각하는 경향이 있다. 하지만 낙찰가의 50~60%까지 경락잔금대출을 받을 수 있다. 물론 개인 신용과 상황에 따라 금리와 금액이 달라지고 물건에 따라 대출이 불가능한 것도 있으니 낙찰받기 전 이 부분을 꼭 한 번 살펴봐야 한다.

나는 낙찰가의 50%를 살짝 넘는 1억6000만 원을 경락잔금대출로 해결했다. 따라서 현금은 1억8000만 원 정도 필요했다. 이 중 9가구에서 나오는 보증금 9000만 원을 제외하면 순수 필요 자금은 9000만 원이 된다. 결국 내 돈 9000만 원 투자해 매달 이자를 받는 생활을 할 수 있게 되는 것이다.

그렇다면 대출이 있는 상태에서 월세를 놓는 경우 수익률은 어떻게 될까. 대출금 1억6000만 원에 대한 이자는 매달 80만 원 정도 됐다(당시는 지금보다 이자율이 높아 연 6%를 상회했다). 월 임대료 360만 원에서 이자 80만 원을 빼면 월수입은 280만 원으로 줄어든다. 하지만 실투자금 9000만 원에 매달 280만 원이 들어오니 연 수익률은 37%로 껑충 뛴다.

대출 없이 월세를 놓았을 때 임대수익률이 17%였던 것에 반해 대출을 꼈을 때는 수익이 2배 이상 늘어난다는 걸 알 수 있다. 이것이 바로 ‘대출 레버리지 효과’다. 무분별한 대출은 가계를 위험에 빠뜨릴 수 있지만 적당한 대출은 오히려 가계에 보탬이 되기도 한다.

월세 쓰지 말고 따로 모아야

다시 얘기를 원점으로 돌려 현금이 많지 않은 일반 서민의 얘기를 해보겠다. 처음에는 월세 수익을 포기하고 올(all) 전세로 돌려서 투자금 전액을 회수하는 게 중요하다. 이렇게 집을 사놓은 뒤 열심히 일하며 허리띠를 졸라매 전세를 월세로 바꿀 수 있는 자금을 마련한다. 즉 3000만 원이 생기면 4000만 원짜리 전세를 보증금 1000만 원에 월세 40만 원으로 돌리는 것이다. 그렇게 몇 년에 걸쳐 전세를 월세로 하나씩 바꿔나가다 보면 어느새 임대료로 생활 가능한 진정한 건물주가 돼 있다.

이때 중요한 것이 매달 들어오는 월세를 쓰지 않고 모아야 한다는 것이다. 월세 물건이 늘어날수록 임대료가 높아지는데, 이는 복리 투자 효과까지 안겨줘 올 전세를 올 월세로 바꾸는 데 드는 기간을 한층 줄여준다. 돈을 모아 건물을 산다는 건 불가능에 가깝다. 따라서 일명 ‘전세 무피 투자’로 불리는 이 방법에 관심을 가져보기 바란다. 몇 년 동안 건물 가격까지 오른다면 금상첨화 아닌가. 건물주의 꿈은 결코 멀리 있지 않다.

최근 필자가 관심 있게 보고 있는 경매 물건 몇 가지를 살짝 공개하겠다. 먼저 경기도 광주에 있는 4층 건물(사건번호 18-10496, 성남법원)이다. 1층 주차장, 2~4층 주택으로 이뤄진 투룸(5가구) 원룸(1가구)으로 총 6가구가 살고 있다. 또 하나는 서울 노원구 소재의 4층 건물(사건번호 18-10722, 북부법원)로 1층 주차장 2~4층은 주택이다. 원룸 8가구에 투룸 1가구(4층 주인세대)로 구성돼 있다.

이런 물건들은 ‘전세가’에 입찰해볼 만하다. 낙찰되면 전세를 놓은 뒤 순차적으로 월세로 바꿔나가면 된다. 노원구 물건의 경우는 실거주 용도로도 가능하다. 원룸 8가구는 세를 주고, 4층(투룸)에 실입주하는 것이다. 어차피 주거비용으로 나갈 돈을 투자비에 보태는 셈이니 일석이조라 할 수 있다. 만약 투룸도 아깝다 싶으면 원룸 하나를 내가 쓰고 4층 투룸은 전세를 주면 투자비를 한결 아낄 수 있다. 건물주가 되기 위해서는 분명 희생을 감수해야 한다.

건물 투자에 앞서 빌라 투자

인생에 예행연습은 없다고 하지만, 투자의 세계에서는 ‘맛보기’가 가능하다. 건물 투자를 하려는데 부동산 투자 경험이 없으면 운영하기 버겁다. 임대인도 경험이 있어야 한다. 단적인 예로 월세를 안 내는 임차인을 만난다면 어떡하겠는가. 따라서 빌라(다세대주택) 투자를 하면서 건물 임대차 관리에 대한 경험을 쌓는 것이 좋다.

빌라를 여러 채 보유하면 건물 한 동을 보유한 것과 같은 효과를 누릴 수 있다. 다가구주택 자체가 빌라 여러 채를 차곡차곡 쌓아놓은 것과 같지 않나. 물론 빌라 여러 채를 보유할 경우 다주택자가 되는 것은 좀 더 고민해볼 문제다.

다세대주택도 위에 설명한 ‘전세 무피 매입’과 같은 방법으로 접근하면 된다. 건물 매입보다 한결 가벼운 마음으로 도전할 수 있다. 필자는 지난해 강서구에 있는 투룸 빌라를 매입했다. 전세 시세가 1억 원 정도 하는데, 급매 가격 또한 1억 원이라 잽싸게 구입했다. 결국 투자금은 한 푼도 필요하지 않았다. 돈을 더 모아 나중에 월세로 전환하면 되는 상황이었다. 현재 이 동네에서 이 정도 빌라의 월세 시세는 보증금 1000만 원에 월세 60만 원으로 책정돼 있다.

따라서 전세를 월세로 돌릴 경우 총 투자금 9000만 원에 해마다 720만 원의 임대료가 발생하게 된다. 연 8%의 수익률을 기대할 수 있게 되는 것이다. 은행 평균 예금이자의 4배에 가까운 수익률로 결코 적다고 할 수 없다. 무엇보다 나중에 시세 차익도 기대해볼 만한 물건이라는 점에서 구미가 당겼다. 이런 게 바로 빌라 투자(그중에서도 임대 수익형 투자)의 묘미다.

이런 식으로 전세를 끼고 투자금 ‘제로’의 빌라를 하나둘씩 매입(또는 낙찰)하다 보면 나도 모르게 마음이 든든해진다. 거듭 강조하지만 중요한 건 돈이 모이는 대로 전세를 월세로 바꿔나가야 한다는 점이다. 필자가 운영하는 경매 교육 아카데미를 통해 같은 방식으로 빌라에 투자한 수강생이 몇 명 있다. 일명 ‘설마(필자의 온라인 닉네임) 따라하기’ 투자법인데 대부분이 만족스러워하고 있다.

‘전세 무피’ 혹은 당장 월세 수입이 가능한 물건을 하나 더 소개하겠다. 위치는 서울 강서구, 사건번호는 17-12407(남부법원)이다. 스리룸(미닫이 문) 빌라로 까치산역에서 도보로 5분 거리에 있는 역세권 물건이다. 입찰 경쟁이 치열해지면 나로서는 좋을 게 없지만 그럼에도 많은 이가 ‘착한’ 투자자가 되길 바라는 마음에서 공개하고자 한다. 그러니 여러분이 직접 관심을 갖고 시장조사를 해보길 바란다.

안정일 | IT 업계에서 10년간 일하다 2004년부터 본격적으로 부동산 경매에 뛰어들었다. 15년에 걸친 경매 경험을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 경매 교육 아카데미를 운영하고 있다. 경매의 기본인 권리 분석부터 좋은 물건 고르는 법, 법원 입찰 과정 등에 대한 정보를 섭렵했다.

부동산 경매전문가 안정일

[이 기사는 신동아 7월호에 실렸습니다]