[땅투자 성공사례]③주차장 땅에 할인점 지은 K사

부동산개발업체인 K사는 토지 용도와 건축물 관련 법규를 적절히 이용해 짭짤한 투자수익을 올리는 대표적인 업체.

이 회사는 지난해 10월 할인매장을 짓기 위해 토지공사가 조성한 평촌 신도시내 주차장용지 2305평을 60억원에 샀다.

관련 법에서 주차빌딩용지에 근린생활시설이나 판매 및 영업시설을 일부 설치할 수 있도록 허용한 점을 염두에 뒀다.

주차장용지의 분양가는 비슷한 규모의 상업용지의 절반 수준에도 못 미칠 정도로 싸기 때문에 투자 부담을 최소화할 수 있다는 매력이 있다.

K사는 땅을 매입한 뒤 곧바로 122억원(공사비와 각종 세금 포함)을 들여 지하 1층, 지상 2층, 연면적 4000평 규모로 건물을 지었다. 분양은 잘 돼 223억7600만원의 분양수익을 올렸다.

▽법이 허용하는 틈새를 노려라〓K사가 산 토지는 주차장용지. 일반인은 주차장용지에 주차장이나 관련 시설만 지을 수 있다고 생각하기 쉽다.

하지만 그렇지 않다. 정부가 신도시를 만든 뒤 주차장용지가 팔리지 않자 판매를 활성화하기 위해 96년 관련법을 개정했기 때문.

개정된 법에 따르면 주차장용지에 짓는 건물에는 전체 연면적의 30% 범위에서 근린생활시설이나 판매 및 영업시설 등을 설치할 수 있다.

상업용지처럼 건물 연면적의 대부분을 상가로 활용할 수는 없지만 건폐율(부지면적 대비 건물 1층의 바닥면적 비율)이나 용적률(부지면적 대비 지하층을 제외한 건물 총면적의 비율)은 각각 90% 이하, 1500% 이하로 상업용지와 같은 수준을 적용받는다.

여기에 주차장용지는 대개 단독주택지의 84%, 상업용지의 46% 수준에서 값이 정해지기 때문에 경제적이다.

▽새로운 개발 개념으로 승부하라〓K사는 매입한 땅에 지하 1층, 지상 2층 건물을 짓기로 했다. 용적률 1500%를 적용하면 훨씬 더 크게 지을 수 있지만 상가면적 제한 규정을 고려했다.

건물 전체 면적의 70%를 주차장으로 설치하도록 한 규정에 맞추기 위해 건물 지하 1층과 지상 2층에 각각 주차장을 설치했다.

대신 지상 1층에는 할인매장용 상가를 집중 배치해 일반인들이 주차장 용지라는 느낌을 갖지 않도록 했다.

▽사업지를 잘 골라야〓K사는 신도시를 사업대상지로 골랐다. 할인매장을 이용할 고객들을 안정적으로 확보할 수 있다는 점에 착안한 것.

평촌 신도시의 상주인구는 16만8000여명 정도. 여기에 인근에 위치한 과천 의왕 군포 등지의 상주인구를 합치면 150만명이 이용대상자에 포함된다.

K사는 고객들이 이용하기 쉽도록 사업후보지를 고를 때 대중교통시설이나 도로 등과의 근접성을 최우선적으로 고려했다.

이런 과정을 거쳐 고른 주차장용지는 국철 범계역과 가깝고, 국도 1호선 영등포∼수원 구간과 국도 47호선 사당∼군포 구간이 만나는 지점에 있다.

▽투자 성적표〓K사의 투자비용은 할인매장 건설비와 분양비 등을 합쳐 모두 182억원. 땅값 60억원(2305평×평당 260만원+세금), 공사비 60억원(평당건축비 150만원), 인테리어비용(10억원), 광고홍보비(17억원), 금융비용(7억원), 각종 세금(28억원) 등이다.

분양해서 거둬들인 수입은 지상 1층에서 208억8000만원(분양면적 1800평×평당분양가 1160만원), 주차장 분양가 14억9600만원(분양면적 2200평×평당 분양가 680만원)을 합쳐 223억7600만원이다. 순수익금은 41억7600만원이고, 투자금액 대비 투자 수익률은 22.9%였다.

▽투자 포인트〓신도시내 주차장용지는 대부분 교통 밀집지역에 있다. 땅값은 상업용지의 절반에도 못 미치고, 건축비도 일반 건물의 3분의 2수준이다. 따라서 K사처럼 주차전용빌딩을 지어 일부만 상가 등으로 활용하면 충분히 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

200억원에 가까운 투자금이 부담된다면 여러 명이 공동투자하는 것도 방법. 토공이 분양하는 주차장용지는 공동명의로 등기가 가능하다.

도움말:장승필 한국토지공사 경기지역본부 고객지원부 과장(031-220-0373), 권기철 택지사업2처 과장(031-738-7864)

송진흡기자 jinhup@donga.com