[여론마당]이규방/집값잡기 지자체 역할 커져야

서울 강남지역의 주택가격 상승세가 수차례의 투기억제대책 발표에도 불구하고 수그러들지 않고 있다. 정부는 최근 과잉유동성에 따른 강남지역 주택수요 급증을 누그러뜨리기 위해 수도권 2곳의 신도시개발 계획을 발표했고, 하반기 중 추가로 한 곳을 더 발표할 예정이다.

그러나 신도시개발이 반드시 부동산시장의 안정을 담보하는 것은 아니다. 그동안 정부는 주택가격이 안정되면 신도시 개발을 중지하고 주택가격이 상승하면 신도시 개발계획을 발표하곤 했다. 하지만 이러한 대응이 오히려 주택시장의 안정을 막고 있다. 신도시는 계획적으로 개발돼야 하고, 주택가격 동향은 경제 사회 정책적 여건에 따라 움직이는 것이기 때문이다. 또 주택시장 참여주체의 안정적 행태를 유지하기 위한 정책적 노력이 병행돼야 한다.

정부는 과거 주택 재고(在庫)의 확대를 위한 대량 생산에 정책우선순위를 두었고, 주택공급에 관한 규칙을 통해 신규주택의 최초 배분에 관여했다. 그러나 그 후 주택 유통시장에 대한 정책적 배려가 상대적으로 낮았다. 이제는 주택 재고의 절대부족 문제는 크게 완화된 상황이다. 정부는 시장참여 주체들이 시장교란을 일으키지 않도록 부동산시장 관리 감독 강화에 정책 비중을 높여 주택시장 참여자의 정상 활동을 유도해야 한다. 또 중개업자들이 부동산시장의 투명화와 원활한 운영에 기여할 수 있도록 중개인의 전문화 법인화를 유도하는 동시에 이들에 대한 감독과 규제를 회계사 수준까지 높여야 한다.

최근 주택가격의 차별화 지역화가 진행되고 있다. 아파트의 가격 상승률이 여타 유형의 주택 가격 상승률보다 높고, 지역에 따라 가격변화가 다르게 나타나고 있다. 특히 서울 강남지역은 교육여건과 고소득층의 동질감 및 도시서비스 등에서 여타 지역으로 대체되기 어려운 공동체 문화가 강하게 형성되어 있다. 충남지역을 중심으로 한 최근의 가격급등 역시 행정수도 이전계획에 따른 개발기대에 따른 것이다. 반면 서울 강북지역 및 지방 도시들의 가격 움직임은 크지 않은 상황이다.

이렇듯 가격변동의 지역적 차별화에 대해 중앙집권적으로 접근하는 가격안정 정책은 한계가 있고, 지역실정에 밝은 지방자치단체의 역할이 증대돼야 한다. 중앙정부는 정책 및 정보기반을 구축하고, 재정지원을 통해 지방자치단체의 주택정책을 조정 유도해야 한다. 아울러 지방자치단체는 지역 주택시장을 모니터링해 지역 특성에 맞는 주택공급정책을 수립하는 등 시장관리 기능을 강화해야 할 것이다.

정부는 국민의 주거권 확보에 최선의 노력을 다해야 할 의무를 갖는다. 주택은 사유재이지만 장기적으로 사회구성원이 공유하는 사회간접자본의 하나이기 때문이다.

무엇보다 아파트분양가격이 급등하고 있는 현 상황에서 분양가격에 대한 심의절차를 강화할 필요가 있다. 고소득층 중심의 호화주택(전용면적 50평 이상)은 분양가를 완전 자율화하되 국민주택기금 지원을 받는 서민 중심의 소형주택(25.7평 이하)은 분양가를 규제해야 한다. 중산층 중심의 중형주택(25.7평 이상 50평 미만)의 경우 매 사업 승인 시 사업자의 계획을 토대로 국민 정서와 지역실정을 고려해 적정분양가를 결정하는 것이 바람직하다. 이를 위해 지자체별로 전문가와 관계공무원으로 구성된 ‘분양가 심의위원회’를 설치, 운영하는 것도 고려해볼 만하다.

이규방 국토연구원