[고수들의 투자격언]‘땅이 말 걸때까지’ 찾고 살펴라

‘땅이 말을 걸어올 때까지 땅을 살펴야 토지투자 성공한다.’

한 토지투자 전문가 왈, “땅 사기 전 10번은 찾아가 본다. 아침 점심 저녁으로 하루 세 번 살펴본다. 그때마다 느낌이 다르다. 그렇게 10번을 둘러보면 쓸 만한 땅은 틀림없이 말을 걸어온다. ‘저를 사세요’라고.”

이 말에 토지투자의 기본요령이 담겨 있다.

첫째, 투기 목적으로는 땅에 손대지 말라. 투기꾼은 땅이 입을 열기 전에 샀다가 팔아치운다.

둘째, 주변여건 개발계획 등을 꼼꼼히 체크하라. ‘땅을 찾아가 본다’는 것은 ‘땅만 멀뚱멀뚱 바라본다’는 게 아니다. 주변 중개업소에 들러 현지 분위기를 살펴보고, 관할 시군구청에 찾아가 개발 계획을 확인하고, 지적도 토지대장 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 또다시 확인해 본다는 말이다.

셋째, 땅의 위치나 규모가 손쉽게 관리할 수 있는 범위 안에 있어야 한다. 그렇지 않으면 10번 찾아가는 것조차 힘들다. ‘땅과 애인은 가까이 두라’는 격언은 이래서 나온다.

토지투자 실패의 원인은 따지고 보면 게으름이라는 게 토지전문가들의 진단이다. 특히 초보 투자자들 가운데는 10번은 고사하고 단 한 번도 현장답사를 하지 않는 경우가 의외로 많다고 한다.

아는 사람이 지적도를 들이밀며 ‘여기 어때? 근사하지. 한번 해 봐’ 하는 말에 덜컥 뭉텅이 돈을 맡기는 경우, 전화를 걸어 투자를 권하는 ‘기획부동산’의 안내를 받아 ‘연출된’ 현장을 한번 다녀오자마자 곧바로 사인을 하는 경우 등등.

제 값어치 밑으로 시세가 매겨진 ‘저평가 토지’를 기막히게 찍어 큰돈을 버는 토지전문가들에게 비결을 물으면 한결같이 “그저 부지런히 돌아다녔을 뿐”이라고 대답한다.

토지시장은 인기지역은 과열되고 나머지 지역은 냉기가 도는 차별화 현상이 여느 부동산 상품보다 강하다. 인기지역 땅값이 어느 정도 뛰면 인근 지역 땅값도 뒤따라 오르기 마련. 이들은 인근 지역에서 가격 반응이 느린 땅을 발 빠르게 차지해 높은 수익을 낸다. 이른바 ‘길목 지키기’다.

가격변동 양상은 지역별로 달라 발품을 팔지 않고는 알기 힘들다. ‘땅은 정직하다’는 격언은 ‘발품 판 만큼 돈 번다’는 말로 새길 수도 있을 법하다.

(도움말:나창근 부동산퍼스트 사장)

이철용기자 lcy@donga.com