[재건축 탐방]청담지구-투기규제 안받아 시세전망 밝아

청담지구는 서울의 대표적 저밀도 지구 중 하나인 청담·도곡지구 중 강남구 삼성동과 청담동 일원이 해당된다. 당초 20년이 넘은 중·고층 아파트 대부분이 재건축 추진단지로 분류됐으나 소형평수 의무비율 강화 정책과 재건축 단지 규제책들이 맞물리며 일부 단지를 제외하고는 소강상태를 맞고 있다.

해청아파트 1, 2단지와 영동차관(AID)아파트 1, 2단지가 대표적인 재건축 물량. 일부 조합에서 재건축될 평형에 대해 이견을 나타내고 있지만 현재 거주민들의 이주가 막바지 단계에 접어들어 올 상반기 중 분양이 무난할 것으로 보인다.

이 외에 홍실 삼익 한양아파트에서 조합설립인가가 났고 상아2차는 안전진단을 통과했지만 그 이후 단계로의 진전은 상대적으로 더딘 상황이다.

▽입지여건=해청 1, 2단지가 990가구, 영동차관 1, 2단지가 2070가구 등 강남권에서 흔치 않게 대단지로 재건축 되는 것이 장점으로 꼽힌다.

앞으로 재건축될 강남의 다른 단지들과 달리 개발이익환수제 임대주택신설의무화 같은 규제를 받지 않는 점도 향후 시세상승 전망을 밝게 한다. 조만간 멸실등기 신청이 나면 주택거래신고제와도 관계가 없게 된다.

두 단지 모두 지하철7호선 강남구청역을 역세권으로 하고 있으며 영동차관 1단지가 2007년 8월 완공되면 9호선도 통과하게 돼 김포공항 여의도 광명 등 서부권으로의 진출도 원활하게 된다.

부동산 전문가들은 대신 근처에 고급주택과 중저가 빌라, 상업시설과 주거지역이 섞여 있는 점을 들어 ‘고급 이미지 구축’에 한계가 있을 가능성도 있는 것으로 보고 있다. 경기고, 영동고 등 명문학교들이 즐비해 있지만 단지 내 초·중학교가 부족한 것도 상대적인 약점. 4대문 안으로 한 번에 들어가는 대중교통편이 많지 않은 것도 흠이다.

▽수익성 분석=은행금리보다는 높은 수익성을 갖춘 것으로 분석된다. 실수요자 입장에서 보면 무난한 수익이지만 동·호수 추첨에 따라서 수익성이 더 낮아질 수도 있어 투자자 입장에서 큰 매력은 없어 보인다. 코엑스나 테헤란밸리에 근무하는 외국인들의 임대수요가 향후 얼마나 증가할 것인지, 부동산 시장 규제 여파로 강남권 부동산의 시장 침체가 얼마나 장기화 될 것인지 등도 변수다.

33평형으로 바뀔 영동차관 조합원분 15평형의 경우 현 시세는 5억4000만원선. 무이자이주비 1억원을 제한 4억4000만원과 이 금액에 3년간의 이자부담(연리 5%) 6600만원, 여기에 추가부담금 1억3000만원을 더하면 7억3600만원이 든다. 43평형이 될 22평형도 같은 방식으로 하면 10억6200만원이 총 투자비다.

인근 중앙하이츠 32평형 분양권 시세가 7억6000만원임을 감안해 평당 분양가를 산출하면 현재 15평형은 약 2000만∼3000만원, 22평형은 1억2000만∼1억4000만원의 시세차익을 낼 것으로 예상된다.

해청아파트 단지는 32∼72평형으로 구성되기 때문에 대형평형 수요가 꾸준한 지역특성상 입주 후 평당 3000만원 이상은 무난하게 형성될 것이라는 게 중개업자들의 의견이다.

조인직기자 cij1999@donga.com