[내년부터 건물-토지 통합과세]어떻게 바뀌나

재산세와 종합토지세가 내년부터 ‘주택세’(가칭)로 합산 과세되는 등 부동산 보유세제의 기본 틀이 바뀌었다.

특히 주택세의 과세표준(課稅標準·세금을 부과하는 기준)이 아파트의 경우 국세청의 기준시가로 바뀌어 비싼 주택일수록 세금 부담이 무거워진다.

하지만 집을 1채 가지고 있으면서 연금 또는 이자소득으로 생활하는 사람은 추가 소득이 없는 데도 세금 부담만 늘어 주택세 도입에 강하게 반발할 것으로 예상된다.

▽주택세 어떻게 부과되나=정부는 주택세를 국세청의 기준시가(시세의 70∼90% 수준)에 따라 부과하되 세 부담이 급격히 늘지 않도록 기준시가 적용률을 조정할 방침이다.

주택세의 세율은 아직 결정되지 않았다.

시가에 맞춰 과세되면 세 부담이 급증하기 때문에 세율을 내린다는 게 정부의 방침. 최고세율은 1% 이내에서 결정될 전망이다.

주택세 부과시점은 세율 인하에 따른 시뮬레이션과 관련 법안 준비 등에 걸리는 시간을 감안했을 때 내년 하반기가 유력하다.

사무실과 상가 등 주택이 아닌 부동산은 합산 과세할 경우 행정비용이 많이 들어간다는 어려움 때문에 지금처럼 토지 및 건물로 분리 과세될 예정이다.

▽세금 부담 얼마나 늘까=정부는 세율을 낮추더라도 2008년까지 실효세율(세금 납부액을 부동산 시가총액으로 나눈 것)을 작년의 2배 수준으로 올릴 계획. 장기적으로는 실효세율을 0.3∼0.5% 수준까지 높인다는 방침이다.

지난해 종토세의 실효세율은 0.16%, 재산세는 0.09%이며 둘을 합친 보유세 총액의 실효세율은 0.22%(토지 및 건물을 가중 평균) 수준이다.

이에 따라 5년 뒤 실효세율은 0.4%대로 증가하고 국민이 부담하는 세금 총액도 2배로 늘어난다. 1998년부터 지난해까지 5년간 보유세 증가율은 37% 수준이었다.

예컨대 3억원짜리 아파트를 가진 사람이 지난해 재산세와 종토세로 30만원을 냈다면 2008년에는 주택세로 60만원을 내야 한다는 의미다.

▽고가(高價), 재건축 아파트 직격탄=6억원이 넘는 고가주택과 재건축 아파트가 밀집된 서울 강남권, 경기 성남시 분당과 과천시 등의 세 부담은 2배 이상으로 뛸 가능성이 높다.

정부가 주택세를 도입하면서 ‘형평성 개선’을 강조하고 있는 데다 이들 지역의 기준시가가 이미 시세의 90% 수준에 이르고 있기 때문.

반면 서울 강북권 및 수도권의 비(非)인기지역, 지방의 주택 보유세 증가율은 상대적으로 낮을 것으로 예상된다.

▽종합부동산세 도입 박차=종합부동산세 도입 방안은 전국의 땅 부자와 집 부자를 선별해 중과세한다는 것.

토지분 종합부동산세는 전국의 토지를 개인별로 합산해 토지 과다 보유자에게 부과하고 주택분은 재산세와 종토세를 합한 금액을 기준으로 개인별 상위 보유자를 가려내 누진 과세하는 방안이 거론돼 왔다.

이번 주택세 도입에 따라 종합부동산세 방안도 좀 더 구체화될 전망이다.

정부는 종합부동산세 도입에 따라 보유세 부담이 일정 수준 이상으로 오르지 않도록 세금 인상 상한제를 도입하는 방안을 검토할 예정이다.

차지완기자 cha@donga.com

황재성기자 jsonhng@donga.com