[재건축 개발이익 환수제 5월 시행]주요내용 문답풀이

《아파트 재건축 시 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 ‘재건축 개발이익 환수제’의 구체적인 시행방안이 확정됐다. 이 방안에는 재건축 개발이익 환수제 시행으로 건설될 임대아파트의 분양 방식도 포함돼 있다. 층수 제한 때문에 임대아파트 의무공급 비율만큼 짓기 어려운 곳은 임대주택 의무공급 비율이 일부 완화된다. 이번에 발표된 내용을 문답으로 정리한다.》

Q: 개발이익환수제가 적용되는 재건축단지는 얼마나 되나.

A: 2003년 말 기준으로 22만 가구 정도가 환수대상이 될 것으로 추정된다. 이 가운데 18만 가구 정도는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로, 4만여 가구는 10% 정도를 임대아파트 몫으로 내놔야 한다.

Q: 재건축으로 지어질 임대아파트의 수는….

A: 대략 4만∼5만 가구가 될 것으로 추산된다.

재건축 임대아파트의 입주자 선정은 이르면 2007년 말이 될 것으로 보인다. 아파트는 보통 착공 후 2년 6개월에서 3년 정도 지나야 입주할 수 있다. 아파트 건축 공사가 마무리되고 입주하는 시점에 재건축 임대아파트 입주자 선정이 이뤄진다.

Q: 재건축 임대아파트 입주자는 어떻게 선정되나.

A: 지역마다 다를 수 있다. 재건축 임대아파트가 위치한 지역의 지방자치단체장이 정하기 때문이다. 다만 건설교통부는 무주택 1년, 해당지역 거주 1년 이상인 사람에게 우선권을 주도록 유도할 방침이다.

Q: 임대료는 얼마나 되나.

A: 인근 지역 전세금의 90% 이하 범위에서 지자체장이 결정하도록 돼 있다. 건교부는 80% 수준을 권장할 방침이다.

Q: 임대료가 너무 높게 책정된 것 아닌가.

A: 재건축 임대아파트는 서민용 주거안정을 목적으로 한 게 아니어서 불가피하다는 게 건교부의 설명이다. 건교부는 대신 높게 책정된 임대료를 서민용 주거안정사업 시행에 필요한 자금으로 활용할 계획이다.

Q: 재건축 임대아파트를 짓는 비율이 완화되는 경우도 있다는데….

A: 정부는 임대아파트를 짓는 만큼 용적률을 더 늘려주고 있다. 그런데 건축물 층수 제한 등으로 용적률이 못 늘어날 경우 용적률 증가가 가능한 범위까지만 임대아파트를 지으면 된다.

예컨대 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 의무 공급해야 하는 재건축 단지가 고도제한에 걸려 용적률을 15%밖에 늘리지 못한다면 용적률 증가분의 15%에 해당하는 임대아파트를 공급하면 된다. 만약 용적률이 10% 이하로 늘어나는 경우에는 무조건 용적률 증가분의 10%에 해당하는 임대아파트를 지어야 한다.

Q: 기존 주택 수를 늘리지 않는 재건축(일명 ‘1 대 1 재건축’)을 할 때도 임대아파트를 지어야 하나.

A: 용적률 증가분이 30%포인트를 넘는다면 대상에 포함된다.

Q: 재건축 임대아파트를 짓지 않아도 되는 아파트는 어디인가.

A: 용적률 증가분이 30%포인트를 넘지 않는 아파트로 서울 강남구 일부 지역과 용산, 영등포구 등에 많다.

Q: 재건축시 소형 평형 의무비율을 지키기 위해 10평형대 소형 아파트(일명 ‘쪽방 아파트’)를 잔뜩 짓는 일이 발생하는 것을 막기 위한 조치가 도입됐다는데….

A: 전용면적 25.7평 이하 아파트를 아파트 전체 연면적 60% 범위 안에서 정하도록 했다. 이번 조치로 쪽방 아파트는 상당히 줄어들 것으로 보인다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

재건축 추진단계별 개발이익 환수 방안과 임대아파트 공급
환수방식	재건축 단계	임대아파트 공급
-용적률 증가분의 25% 환수 :대상-수도권 과밀억제권역	정비계획 수립, 정비구역 지정	임대아파트 평형 및인수자 결정
	조합설립추진위원회 설립
	안전진단 통과
	조합설립 인가	임대아파트 반영한 계획 수립
-용적률 증가분의 10% 환수 :대상-수도권 과밀억제권역	사업시행 인가	평형별 임대아파트 수 결정
	관리처분계획 인가	임대아파트 위치 추첨
	착공
-적용 대상에서 제외	일반 분양	-
	준공	임대아파트를 지자체에서 인수
	입주· 조합 청산	임대아파트 입주자 선정

재건축 개발이익 환수 대상 제외 주요 재건축 아파트
지구	아파트	가구 수	용적률 증가분(%포인트)
압구정	현대 6차	728	20
	현대 7차	560	23
	한양 3차	312	18
	한양 5차	343	24
원효	산호	554	19.3
서빙고	미주(B)	50	26.63
	수정	84	22.45
	한강 삼익	252	3.93
청담·도곡	개나리 4차	264	7.9
여의도	목화	312	14.8
	장미	196	6
	화랑	160	11
	대교	576	24.9

5월 17일 이전 분양승인 신청시 개발이익 환수제를 피할 수 있는 아파트
위 치	평형	가구 수(일반분양)	사업진행 상황
송파구 잠실주공1단지	25∼45	5,678(288)	- 동·호수 추첨완료(4월 분양신청 예정) - 재건축 무효 소송 대법원 계류 중
송파구 잠실주공2단지	12∼48	5,563(1,133)	- 관리처분계획의결 - 동·호수 추첨 금지 가처분소송 중
송파구 잠실시영	16∼52	6,864(864)	- 동·호수 추첨 (4월 중 분양신청 예정) - 매도청구소송 진행 중
강남구 도곡주공 2차	23∼54	773(158)	- 매도청구소송 진행 중 - 22일 조합승소하면 분양승인 신청
강남구 영동AID차관	14∼43	2,070(416)	- 관리처분계획 의결 - 동·호수 추첨 금지 가처분 결정
강동구 강동시영1단지	25∼61	3,226(226)	- 동·호수 추첨 완료 - 매도청구소송 판결 예정 (3월 중순)
자료: 건설교통부