[재건축 무엇이 문제인가]<下>전문가가 제시한 3가지 해법

“재건축아파트 사업 과정에 얽힌 ‘비리사슬’을 깨뜨릴 제도가 마련돼야 한다.”

전문가들은 아파트 재건축 시장에 대한 정부의 개선 노력이 필요하다는 점을 인정했다. 하지만 이런 일련의 움직임이 ‘집값 안정’에만 초점을 맞춘 것은 단추를 잘못 꿴 것이라고 평가했다.

재건축 사업의 투명성을 높일 수 있는 방안을 마련하고 집값 등락에 관계없이 일관되게 정책을 추진해야 한다는 것이다.

▽재건축 사업 투명성 높여야=끊이지 않는 재건축 비리와 이로 인한 ‘아파트 건설비 상승→재건축 일반아파트 분양가 상승→주변 집값 상승’의 악순환을 막기 위해선 재건축 사업의 투명성을 높일 수 있는 방안 마련이 시급하다.

정부는 2003년 6월 제정한 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 재건축조합 회계장부 외부감사, 조합 집행부 회의록 공개, 인터넷 홈페이지에 조합 추진상황 게시 등을 의무화함으로써 조합 운영에 대한 외부 감시를 강화했다.

하지만 이 제도가 제대로 운영되는지 관리해야 할 필요가 있다.

또 재건축 조합이 재건축컨설팅회사나 건설회사에 휘둘리지 않게 전문성을 갖추도록 유도해야 한다. 이를 위해 조합 설립 인가시 조합 임원은 공신력 있는 기관에서 재건축 관련 교육을 일정 기간 받도록 의무화하는 방안을 도입할 필요가 있다.

재건축 여부를 결정짓는 안전진단도 투명하게 이뤄져야 한다. 구청에서 심사하면 되고 서울시가 심사하면 안 되는 식으로 승인이 이뤄져선 안 된다.

시설기술안전공단과 같은 공신력 있는 기관을 통해 안전진단을 받으면 심사과정에서 가점을 주는 방안을 검토해 볼 만하다.

정부의 재건축 관련 제도가 일관성을 가져야 한다. 가격 등락에 따라 재건축 규제를 묶었다 풀었다 해서는 ‘재건축아파트를 사면 돈 번다’는 인식만 부추긴다.

▽주택 수급불안 해소돼야=서울 강남지역에 몰리는 고급주택 수요자를 분산시킬 수 있는 방안이 필요하다. 강남에 견줄 만한 주거환경을 갖춘 신도시를 건설하거나 강남 재건축 아파트의 고밀도 개발을 허용하는 방안을 적극 검토해야 한다.

이런 방안이 쉽지 않다면 재건축 사업을 통해 매년 일정 수준의 아파트 공급이 이루어지도록 사업승인 물량을 관리하는 ‘재건축 아파트 총량관리제’를 도입할 필요가 있다. 들쑥날쑥한 사업승인으로 공급이 불규칙적이기 때문에 집값 불안을 자극한다.

재건축시 소형아파트를 의무적으로 짓도록 한 ‘소형주택 의무비율’은 재검토해야 한다. 강남의 10∼20평형대 소형아파트 분양가는 2억∼3억 원대여서 서민은 살 수 없고 강남지역 실수요자는 외면하는 게 현실이다.

▽주택정책 발상전환 필요=‘집값 안정’에만 매달린 규제 일변도의 주택정책에서 탈피해야 한다.

강남 재건축 때려잡기로 주택시장 문제를 해결하려 해선 안 된다. 400조 원 규모로 추정되는 부동자금 흡수, 초저금리에 따른 주택대출 활성화 억제, 증시 활성화 등이 종합적으로 고려돼야 한다.

재건축이 강남만의 문제가 아니라는 점도 염두에 둬야 한다. 이미 전국 주택의 절반 이상이 아파트로 앞으로 재건축 대상이 된다. 강남만 보고 재건축 정책을 펴다간 엄청난 부작용이 생길 수 있다.

재건축 문제 이렇게 풀어라
구분	주요 내용
재건축 사업과정 투명화	·재건축 조합의 전문성 제고-조합 임원 관련 교육 강화·조합 임원에 대한 처우 개선·재건축컨설팅업체의 구조조정 통한 정상화 유도·안전진단 신뢰성 제고 방안 확립·일관성 있는 재건축 제도 운영·재건축 관련 공무원의 부패 감시 방안 수립
주택 수급불안 해소	·재건축 아파트 총량 관리-일정 수준의 공급 이뤄지도록 관리·지방자치단체에 충분히 위임하되 감시 장치 마련·소형주택 의무비율, 재건축 개발이익환수제 재검토·서울 강남지역에 버금가는 양질의 주택 공급 확대 및 신도시 조성
주택정책의 전환	·졸속 대응 자제-주택정책 신뢰도 제고·주택 금융 통화정책을 포함한 범정부적인 대책 수립·장기적인 주택정책 로드맵 필요

도움말 주신분 (가나다 순)=권주안 주택산업연구원 연구위원 , 김경환 서강대 경제학과 교수, 김선덕 건설산업전략연구소장, 김현아 건설산업연구원 부연구원, 박미선 주거환경연구원 책임연구원, 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원, 박형근 현대건설 건축사업부장, 신동진 강남구청 주택과 재건축팀장, 이우석 현대산업개발 재개발팀장, 조주현 건국대 부동산학과 교수, 한창섭 건설교통부 주거환경과장

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com