[여론마당]황인정/공급 늘리는 부동산정책을

이달 중 발표될 예정인 정부의 부동산안정대책의 내용에 관심이 쏠리고 있다. 한 남자가 부동산중개업소의 안내문을 유심히 살펴보고 있는 모습. 동아일보 자료 사진

정부는 그동안 아파트 가격 안정을 위해 여러 대책을 내놓았으나 오히려 가격만 올리는 결과를 가져왔다. 이제 총리가 중심이 되어 안정된 부동산정책을 제시하겠다고 한다. 참으로 반가운 소식이다. ‘다시 바꿀 필요가 없을 정도’의 정책이라면 이는 필시 시장중심의 정책으로 회귀함을 시사한다고 생각된다. 정책을 바꾸지 않아도 되는 정책은 시장 말고는 없기 때문이다. 이러한 배경에서 향후 정책입안에 참고가 될 몇 가지를 지적해 두고자 한다.

첫째, 정부의 부동산 정책은 시장실패를 전제로 해야 한다는 것이다. 특히 강남권 아파트 시장의 특수성이 공급을 초과하는 과잉수요 때문인 것은 틀림없다. 그렇다고 정부가 시장을 대치한 전폭적 개입은 해서도 안 되고 또 사실상 불가능하다. 따라서 정부의 부동산 정책방향은 어디까지나 시장기능의 실패를 보완하는 선에서 한계를 지켜야 한다.

둘째, 강남권의 아파트 및 주택거래를 투기행위로 몰아서는 안 된다. 강남권의 개발 초기 아파트 입주에 대해 정부는 투기행위라고 하지 않았다. 강남권 개발을 위해서 주민의 입주를 사실상 권유한 것이나 다름없었다. 그러나 현 시점에서 강남에 집을 사고자 하는 사람의 동기를 투기수요로 치부하고 10년, 20년 살아온 집을 파는 사람을 투기꾼으로 몰 수 있을까. 그래서 이들에게 중과세라는 무거운 벌을 주는 것이 타당한가.

셋째, 시장 중심의 정책방향이 정부의 주장처럼 아파트 공급을 늘리는 쪽이라야 한다. 정부의 공급개념은 한쪽만 보는 것 같다. 강남권에 아파트를 소유하고 거주하고자 하는 데는 생활환경, 문화적 요인, 교육 여건 등 여러 가지 이유가 있다. 여타지역의 아파트로는 강남권의 아파트 수요를 충족하지 못한다. 따라서 강남권 내에서 아파트 공급을 늘리도록 유도해야 한다. 그 일환이 재건축 사업이다. 정부는 여기에도 투기 소지가 있다고 해서 규제하고 있으니 재건축사업이 위축되고 물량 부족으로 가격은 더욱 상승하게 된다.

넷째, 아파트 공급을 늘리려면 시장의 유동성을 높여야 한다. 물론 신축, 재건축, 재개발을 통한 신규 아파트를 늘려야 할 뿐 아니라 기존 아파트가 공급시장에 매물로 많이 나오도록 해야 한다. 이를 위해 보유세를 늘리는 것은 당연하다. 특히 실수요 이상의 보유분에 대해서는 재산세를 중과함으로써 세부담 때문에 한시라도 빨리 공급시장에 매물로 내놓게 해야 한다. 동시에 유동성을 제한하는 취득세, 등록세, 양도소득세는 완화해야 한다.

참고로 미국 뉴욕의 맨해튼은 모든 것이 부담스러울 정도로 부동산 가격이 높다. 그러나 생산성이 높은 고소득자들이 많은 세금을 낼 능력이 있고 맨해튼에 사는 보람을 느낄 때는 그냥 눌러 살지만 소득이 줄거나 그곳의 매력이 없어지면 쉽게 떠나게 되어 있다. 시장원리가 작동한 결과다.

황인정 명지대 초빙교수