[펀드시대! 우리가 대표주자]한일투신운용 부동산 펀드

한일투자신탁운용의 부동산투자팀. 왼쪽부터 김상식 과장, 김현희 대리, 염택상 팀장. 김재명 기자

《부동산 투자라고 하면 ‘복부인’을 떠올리던 시대가 있었다. 그러나 요즘은 ‘펀드’를 떠올리는 사람이 늘고 있다. 부동산 펀드가 등장하면서 부동산에도 간접투자 시대가 열리고 있다. 부동산 펀드는 주식 또는 채권형 펀드와 달리 1주일 이내의 단기간에 가입자를 모집한 뒤 폐쇄하는 형태로 운영된다. 따라서 가입하고 싶은 펀드의 위험 등을 재빨리 판단해야 한다. 한일투자신탁운용은 부동산 펀드의 강자로 꼽힌다. 부동산 펀드를 운용해 이미 목표수익률을 두 차례 달성했다. 현재 설정액은 5443억 원으로 운용 규모가 업계에서 가장 크다.》

○유형별 부동산 펀드

가장 일반적인 부동산 펀드는 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’ 형태. PF는 사업 인허가가 확실시되는 개발 때 사업 자체를 담보로 대출하는 금융기법이다. 대개 금융회사가 하지만 부동산 펀드가 등장하면서 개인투자자도 참여하게 됐다.

PF형 펀드에 투자하는 개인은 개발 사업을 벌이는 회사에서 이자를 받는 형태로 투자 수익을 올린다. 투자 기간은 보통 1∼2년이다. 투자자는 몇 개월에 한 번씩 배당처럼 이자를 받는다.

PF형은 분양이 잘될 것인지, 개발회사가 부도나면 시공사가 연대 보증을 하는지, 시공사가 얼마나 튼튼한지 등을 체크해야 한다.

한일투신운용 염택상 부동산투자팀장은 “주로 분양이 50% 이상 진행된 개발 사업에 투자해 안전성이 높은 편”이라며 “수익률(세전)은 연 7% 정도로 공격적인 투자를 원하지 않는 고객에게 적합하다”고 설명했다.

임대형 펀드도 있다.

이미 영업 중인 상업용 건물의 지분을 사들인 뒤 임대수수료를 받아 투자자에게 돌려주는 형태다.

대표적인 것은 한일뉴코아 사모부동산투자신탁 1호. 뉴코아백화점이 부도 처리되자 평촌, 동수원, 안양점을 인수했다. 목표수익률은 연 9.45%로 PF형보다 높다.

투자 기간은 보통 5∼10년으로 경기가 악화되면 임대료가 제때 나오지 않을 위험성이 있다. 또 투자 기간이 끝나면 건물을 팔아야 하기 때문에 상황에 따라서는 투자 원금을 보장받지 못할 수도 있다.

에쿼티형 펀드도 있다. 지분을 인수하는 면에서는 임대형과 비슷하다. 그러나 완성된 건물이 아니라 개발 단계인 사업에 투자하는 점이 다르다.

부동산 펀드 가운데 위험이 상대적으로 높다. 개발 사업이 잘되면 연 20∼30%의 고수익을 올릴 수 있지만 사업이 제대로 안 되면 원금 손실의 위험도 있다.

○검증 노력이 중요하다

부동산 펀드의 장점은 규모가 큰 부동산에 개인투자자가 소액으로도 투자할 수 있다는 것이다. 또 전문가들이 될성부른 부동산을 골라 줘 부동산 직접투자에 비해 상대적으로 위험이 낮은 편이다.

하지만 어떤 운용사를 고를지, 그 운용사가 내놓은 부동산 펀드 가운데 어떤 상품이 자신의 투자 성향에 맞는지 등은 스스로 판단해야 한다.

펀드 상품 소개서에 펀드매니저의 부동산 관련 경력이 나와 있으므로 믿을 만한지 확인해야 한다.

또 부동산 펀드는 도입된 지 얼마 안 됐기 때문에 실제로 수익을 내고 청산한 경험이 있는지를 확인하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.

투자 대상이 가까운 곳에 있다면 실제로 개발이 진행되고 있는 현장을 찾아가 보는 게 좋다.

한일투자신탁운용의 부동산 펀드 주요 현황 (단위:억 원, 연 %)
펀드	유형	설정일	만기일	설정액	목표수익률	투자 대상
한일드림모아부동산투자신탁1호(공모)	프로젝트파이낸싱(PF)	2004.11.5.	2005.8.5.	301	7.2(실현)	서울 송파구 가락동 성원상떼빌 주상복합건물 사업
한일더블파크사모부동산투자신탁1호(사모)	PF	2004.11.26.	2005.11.26.	201	7.0(실현)	경기 파주시 교하읍, 성남시 단대·야탑동 아파트 사업
한일뉴코아사모부동산투자신탁1호(사모)	임대형	2004.12.21.	2015.1.21.	900	9.45	뉴코아백화점 평촌, 동수원, 안양점
한일DS해운대부동산투자신탁1호(공모)	PF	2004.12.24.	2007.12.24.	1114.71	7.0	부산 해운대구 우동 U타운 주상복합건물 사업
한일골든리프부동산투자신탁1호(공모)	PF	2005.5.24.	2006.11.24.	250	7.0	인천 계양구 카이저팰리스 아파텔 사업
한일골든리프부동산투자신탁2호(공모)	PF	2005.7.28.	2007.7.28.	511	7.1∼7.2	경기 화성시 태안읍 기산리 아파트 사업
한일드림모아사모부동산투자신탁E-1호(사모)	에쿼티(개발사업 지분투자형)	2005.9.26.	2015.9.26.	300	10.0	서울 광화문 오피스 개발 사업 외

하임숙 기자 artemes@donga.com