[부동산稅테크]②부담부 증여

《저는 15년 전에 산 아파트에 살고 있으면서 11월 입주 가능한 재건축아파트 입주권을 갖고 있습니다. 재건축이 완공되면 입주할 예정인데 현재 살고 있는 집은 아들에게 증여하고 싶습니다. 주변에서 부담부 증여를 하면 절세할 수 있다고 하는데 정말 그런지요.》

부담부 증여는 부동산을 증여할 때 증여대상 부동산을 담보로 해서 진 빚도 함께 넘기는 것을 말합니다.

채무를 증여 받는 사람에게 넘기기 때문에 수증자(받는 사람)에게 증여세를 과세하지 않는 대신 증여자가 채무금액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하는 것이죠.

통상적으로는 양도세가 증여세보다 세금 부담이 적기 때문에 부담부 증여를 활용하는 사람이 적지 않습니다.

세법에서는 부담부 증여가 악용될 소지가 있기 때문에 함께 넘길 수 있는 채무를 엄격히 제한하고 있습니다.

부담부 증여의 대상이 되는 채무로 자연스럽게 인정받을 수 있는 것은 임대보증금이나 전세보증금, 금융기관의 대출금 등이라고 보면 됩니다.

부담부 증여와 관련해 유의할 점은 인수한 채무에 대한 상환은 물론이고 대출금에 대한 이자도 반드시 재산을 증여 받은 사람이 부담해야 한다는 것입니다.

부담부 증여가 세금 부담 면에서 반드시 유리한 것만은 아닙니다.

특히 오래전에 취득해 양도차익이 큰 부동산이나 내년부터 시행되는 양도소득세 중과세 대상에 해당하는 부동산은 부담부 증여를 하기보다는 증여세를 내는 게 유리할 수도 있습니다.

또 부담부 증여는 채무를 나중에 자녀가 갚아야 하는 불완전한 증여이기 때문에 현저한 절세효과가 없으면 하지 않는 것이 현명합니다.

위 사례의 경우 재건축이 완료되기 전에 채무를 끼고 증여하면 채무 부분에 대한 양도세 계산 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 단순히 증여하는 경우에 비해 많은 세금이 절세됩니다.

하지만 재건축이 끝나 새집이 완공되면 2주택자에 해당되고, 줄어드는 증여세에 버금가는 양도소득세를 내야 합니다.

안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장