[여론마당/신상영]신도시 건설로 서울 집값 못 잡는다

정부의 강도 높은 부동산 대책이 이어지지만 시장에서는 이를 조롱하듯 주택 가격이 오르고 있다. 정부 정책은 세금 중과세, 재건축 억제, 투기과열지구 지정 등 수요 억제를 중심으로 하는 투기 방지에 중점을 뒀다. 이들 시책이 큰 효과를 발휘하지 못하자 최근에는 인천 서구 검단 신도시 건설 등 공급확대 정책을 중요 수단으로 동원했다.

수요를 강력히 억제해도 공급이 뒷받침되지 않으면 결국은 실패할 수밖에 없다는 점에서 공급 확대로의 방향 선회는 기본적으로 옳다고 본다. 정부의 주택종합계획에 따르면 지난해 수도권의 공급 목표는 30만 채였으나 실제로는 20만 채를 넘지 않았다. 서울의 경우 9만 채를 공급할 계획이었으나 5만 채만 공급됐다.

공급 부족은 장기적으로 가격 상승 압박을 가져온다. 문제는 주택을 어디에 공급할 것인가 하는 점이다. 서울에서 40∼60km 떨어진 검단, 경기 파주시 등 외곽에 신도시를 건설하는 방안이 어느 정도 효과가 있을지 의문이다.

실질 주택보급률을 보면 서울 90%, 인천 94%, 경기 97%로 서울이 가장 낮다. 주택 수를 사업체 종사자 수로 나눈 ‘주택-일자리 비율’도 서울 0.6, 인천 1.0, 경기 0.9로 일자리에 비해 서울의 주택이 상대적으로 부족하다. 이 때문에 많은 직장인이 인천과 경기에서 서울로 장거리 통근을 한다.

수도권 외곽에 신도시를 건설해 주택을 공급하는 방안은 실수요자보다는 상당 부분 투자 목적을 충족시키는 데 기여할 가능성이 있다. 서울의 실수요자는 직장에서 먼 곳에 내 집을 마련해야 한다. 장거리 통근과 교통체증, 휘발유 소비가 불가피하고 신도시와 서울을 잇는 추가적인 도로 건설 등 기반시설 부담이 늘어난다. 정부는 신도시 분양가를 내리기 위해 기반시설 비용의 일부를 국가 재정에서 부담한다고 발표했다. 경제 원칙에 맞지 않고 분양가가 오르는 근본적인 한계를 벗어날 수 없다.

부동산의 가장 큰 특성이 ‘위치의 고정성’이다. 부동산은 마음대로 옮길 수 없어 다른 지역의 물건으로 대체하기가 어렵다. 주택은 수요가 있는 곳에 공급해야 한다. 정부는 공급이 가장 필요한 서울에서는 재건축 규제 등을 통해 공급을 제한하고 일자리가 필요한 인천과 경기에서는 수도권 규제정책으로 공장 설립을 막는다.

재건축 규제를 완화하면 단기적으로는 가격 상승을 부채질한다. 서울의 뉴타운 개발은 시간이 오래 걸려 주택 공급 증가가 쉽지 않다. 시장이 믿을 만한 신호를 보내기 위해서는 주택 수요가 가장 많은 서울에서 재건축과 뉴타운 정책을 통해 공급을 늘린다는 의지를 표명할 필요가 있다. 수요 지역에 맞는 더욱 정밀한 ‘맞춤형 공급관리’가 필요하다.

신상영 서울시정개발연구원 연구위원·도시계획학