[금융 in IT] 새로 적용된 주택담보대출: 신 부동산 대출규제 파헤치기

[금융 in IT] 시리즈 기획기사는 금융상품을 비교추천하는 전문 핀테크 업체 핀다(FINDA)와 함께 한주간 이슈되고 있는 경제, 금융 관련 뉴스를 쉽게 풀어 제공합니다.

최근 재건축한 개포주공 8단지 재건축 '디에이치자이 개포'가 로또 청약으로 화제다. 3.3㎡ (1평)당 평균 분양가가 시세보다 1,000만 원 이상 낮기 때문인데, 이로 인해 16가구를 모집하는 63P(판상형)㎡ 타입에 1,451명이 몰리려 최고 90:1의 경쟁률을 기록했다. 하지만, 아파트 가격이 12~15억 원으로 10억 원을 훌쩍 넘고, 중도금 대출마저 막혀 '금수저 청약'이라는 지적이다.

실제로 아파트 분양을 원하는 대부분의 일반인은 담보 대출을 필요로 하는데, 이 때 LTV, DTI 등 대출조건 등을 잘 따져야만 한다. 워낙 금액이 크다 보니 DTI로 인해 대출을 LTV만큼 못 받을 가능성이 높기 때문. 부동산 담보대출을 받아본 적 없는 사람에게는 생소한 용어들인 'LTV'와 'DTI', 그리고 '신DTI', 'DSR' 등의 내용을 실제 예시와 함께 알아보도록 하자.

LTV

LTV = 대출액 / 주택가격

LTV(주택담보대출비율)는 'Loan To Value ratio'의 약자로, 담보가치(주택가격) 대비 대출 비율을 뜻한다. 은행이 주택을 담보로 대출해줄 때, 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미하는데, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율이다. LTV는 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어, LTV가 40%라면, 시가 12억 원짜리 아파트의 경우 최대 4억 8,000만 원까지 대출할 수 있다.

DTI

DTI = (신규주택담보대출원리금 + 기존주택담보대출이자상환액) / 연간소득

DTI(총부채상환비율)는 'Debt To Income'의 약자로, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산비율을 뜻한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시되었다. 간단히 말하면, 소득 대비 대출 상환금의 비율을 의미하는데, 연간 소득이 1억 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우, 연간 원리금 상환액은 4,000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

신 DTI

신DTI = (모든 주택대출 원리금상환액 + 기타대출이자상환액) / 연간 소득

2017년 10월 24일, 정부의 '10∙24 가계부채 종합대책'으로 2018년 1월부터 투기 수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 신DTI를 적용 중이다. DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정하지만, 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나누는 것이 차이점이다. 정리하면, 기존 주택담보대출의 경우 '이자'만 반영했지만, 신DTI는 원금까지 더한 '원리금'까지 합산해 계산한다. 때문에 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어들 수 있다.

내용이 복잡한 관계로 예를 들어보겠다. 연봉 1억 원인 A씨는 현재 주택담보대출 2억 원(20년 만기, 대출금리 연 3%, 원리금균등상환)이 있다. 당시 DTI 40%를 적용으로 연간 원리금 상환액은 4,000만 원이었다. A씨가 12억 원(LTV 40%)짜리 아파트를 분양 받기 위해 4억 8,000만 원을 추가대출(20년 만기, 대출금리 연 3%, 원리금균등상환)을 받아 또 다른 아파트를 구입하려 한다면, 기존 갖고 있던 주택은 매년 1,330만 원을 상환해야 하기에 현재 대출할 수 있는 원리금 합계액은 2,670만 원(4,000만 원-1,330만 원)이다. 여기에서 4억 8,000만 원을 추가 대출받으면 또 다시 1년에 3,200만 원을 원리금으로 상환해야 하는데 결국 약 600만 원이 대출한도에서 초과해 추가대출 받을 수 없는 것이다. 추가대출액을 조금 줄여, 같은 조건으로 A씨가 4억 원을 대출받는다면, 매년 2,660만 원이 원리금상환액이 되기에 겨우 추가대출을 받을 수 있다.

만약 신DTI가 아닌 DTI가 적용되면 어땠을까? 대출할 수 있는 원리금 합계액은 4,000만 원에서 1,330만 원이 아닌 이자상환분 330만 원만 제해 3,670만 원이 되었을 것이다. 따라서 4억 8,000만 원을 추가대출 받을 수 있다.

위 예시와 같이 기존 DTI가 적용되었다면, LTV 만큼 4억 8,000만 원을 추가대출 받을 수 있겠지만, 신DTI로 인한 대출한도규제로 추가대출가능금액이 크게 감소할 수 있다.

< 부동산대출규제 예시, 출처: 핀다 >

DSR

DSR = (주택대출원리금상환액 + 기타대출원리금상환액) / 연간소득

2018년 3월 26일부터 적용된 DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로, 금융위원회가 대출 상환 능력을 더 엄격하게 심사하기 위해 도입되었다. DSR(총부채원리금상환비율)은 대출 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환액 비율을 의미하는데, 주택담보대출원리금뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 할부금융 등의 원리금까지 전체 금융부채에 포함된다.

DSR을 적용하면 신DTI와 비교해 연 소득은 고정된 상태에서 금융부채가 더 커지기 때문에 대출 한도는 크게 축소된다. 예를 들어, DSR 기준 80%라면, 연봉 1억 원인 A씨가 연간 상환해야 할 모든 대출의 원리금은 8,000만 원을 넘을 수 없다. 만약 A씨가 매년 상환해야 할 신용대출, 자동차 할부금액 등 기타대출원리금이 6,000만원일 경우, 위 신DTI를 통해 적어도 약 2,600만 원까지 추가대출 받을 수 있던 반면, DSR 적용으로 인해 대출가능액은 2,000만 원으로 감소될 수 있다는 것을 실감할 수 있다.

12억 원짜리 아파트를 분양 받기 위해 과거에는 4억 8,000만원까지 대출 받을 수 있었지만, 대출규제 심화로 인해 4억, 또는 그 이하로도 대출받지 못한다. '금수저 청약'이라는 비판이 괜히 나온 것이 아니다. DSR이외에도 'RTI(임대업이자상환비율)'와 'LTI(소득대비대출비율)' 등의 규제 확대로 앞으로 대출받기는 더 어려워질 전망이다.

"급속히 늘어난 가계부채에 대한 관리를 강화해야 하는 분위기여서 앞으로 대출은 어려워질 수밖에 없다"는 금융권 관계자의 말처럼 금융당국은 앞으로도 이러한 대출규제에 이어 가계대출을 억제하고, 기업대출 확대를 유도하는 방향으로 은행 자본규제를 개편할 예정이다. 더 엄격해지고 복잡해지는 주택담보대출규제를 잘 확인하고 내 집 마련의 꿈을 이뤄보자.

임지원, 핀다 마케팅 매니저
고려대 통계학과 재학 중

박홍민, 핀다 공동대표
서울대 경제학부 학사, UPenn 도시계획 석사, 미래에셋자산운용 글로벌 자산배분팀, 글로벌 파일전송 서비스 Sunshine CMO 등 금융 및 스타트업 근무

*본 칼럼은 IT동아의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

글 / 핀다 임지원 마케팅 매니저, 박홍민 공동대표
동아닷컴 IT전문 권명관 기자 tornadosn@donga.com