[부동산과 법률]전세 입주자 보호

Q.집값이 떨어진다고 하는데 집주인은 전세 재계약 때 보증금을 올려 달라고 한다. 억울한 서민만 피해를 보는 것 같은데 어떻게 대처해야 하나.

A. 정부의 고강도 주택정책으로 집값이 하락세를 보이고 재산세 종합부동산세 등 보유세 부담은 늘고 있다. 이에 따라 분양을 받거나 집을 사려는 사람은 줄고 전세 수요는 늘었다. 자연히 전세금도 상당히 올랐다.

우리가 말하는 ‘전세’는 법률상으로 ‘주택임대차’인데, 임대차 기간이 끝나고 재계약을 할 때 통상 집주인은 임대차 보증금을 올려 달라고 한다. 특히 요즘 같은 상황에서는 그럴 가능성이 매우 높다.

임대차 기간에 따라 임차인(세입자)이 대처할 수 있는 방법은 다음과 같다.

첫째, 처음 임대차 기간을 1년으로 계약했을 때는 1년간 더 살겠다고 주장할 수 있다. 주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간을 2년 미만으로 정했을 때도 그 기간을 2년으로 보게끔 돼 있기 때문이다. 따라서 1년간 더 살겠다고 할 권리가 세입자에게는 얼마든지 있다.

둘째, 임대차 기간이 2년 이상으로 돼 있다면 기간이 끝나 가더라도 집주인이 먼저 말하기 전에는 아무런 대응을 하지 말고 가만히 있어 보자. 집주인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 한 달 전까지 “임대차 보증금을 올려서 다시 계약하자” 또는 “재계약을 안 할 테니 나가라”고 통보하지 않으면 자동으로 계약이 연장되기 때문이다. 이렇게 되면 전 임대차 계약기간 및 보증금 액수와 똑같은 조건으로 다시 재계약이 된 것으로 간주된다. 그 뒤에 나가고 싶을 때는 언제든지 집주인에게 통지하면 3개월 뒤에는 계약이 종료돼 방을 뺄 수 있다.

하지만 만약 위 기간 내에 집주인이 임대차 보증금을 올려 달라고 하든지 나가라고 하면 법률상으론 아무런 대책이 없다. 상가건물 임대차와는 달리 보증금 증액의 한도가 정해진 것도 아니고 5년간 있겠다고 할 수도 없기 때문이다.

복지부동(伏地不動)이라는 말이 좋은 뜻은 아니지만 이것 또한 임차인의 권리이고 슬기롭게 대처하는 방법 중 하나다.

김조영 변호사