[부동산과 법률]부동산 매매계약 해지

최근 부동산 경기가 주춤해지자 체결한 부동산 매매계약을 해지할 수 있는지를 묻는 사례가 많다. 대부분 아파트 등을 산 사람이다. 이들로서는 자신이 샀거나 분양받은 부동산의 가격이 떨어지거나 값이 오를 가능성이 적다고 판단되면 계약을 해지하고 싶은 생각이 들기 마련이다. ‘조금만 더 기다릴걸…’ 하며 후회하는 사람도 많다.

매매계약 해지는 항상 가능한 것은 아니다. 매매 대금 지급 단계별로 살펴보자. 우선 매매계약을 체결하고 계약금만 낸 상태라면 계약을 해지하는 건 의외로 간단하다. 민법 565조에 따르면 부동산을 산 사람은 계약금만 포기하면 계약을 해지할 수 있다. 매도인도 자신이 받은 계약금의 2배를 상대에게 주고 계약을 해지하면 된다.

하지만 좀 더 깊이 들어가면 의외로 복잡해진다. ‘계약금만 주고받았더라도 어떤 사유에서든 계약을 해지할 수 없다’는 등 당사자 간에 다른 약정을 맺었거나 한쪽이 ‘이행에 착수’한 때에는 계약 해지가 안 된다. 이행에 착수했다는 것은 중도금을 냈거나 중도금 없이 잔금을 지급한 행위를 뜻한다.

계약금만 지급한 상태에서 산 사람이 잔금 지급일에 돈을 갖고 약속 장소에 간 것은 잔금 지불이 시작된 것으로 봐야 하기 때문에 계약을 해지할 수 없다는 판결이 최근 나왔다. 즉 ‘이행의 착수’가 있었던 것이다. 이를 두고 일부 언론에서는 계약금만 지불한 상태에서도 계약을 해지할 수 없다고 보도했지만 판결을 잘못 이해한 것이다.

위의 판례대로 잔금 납부일에 맞춰 돈을 마련해 해당 장소에 갔다면 이행의 착수가 있었던 것으로 간주해 매매계약을 해지할 수 없지만 이 같은 행위가 일어나지 않았다면 계약을 물릴 수 있다. 다만 중도금을 1, 2차로 분할 납부하도록 돼 있는데 2차 중도금을 연체하고 있거나 중도금만 내고 잔금을 지급하지 않은 경우에는 민법상 ‘이행의 지체’에 해당돼 일정 기간 이후 매도자나 분양 사업자 측에서 계약을 해지할 수는 있다.

결국 매매계약 해지가 가능한지는 전문가를 통해 확인하는 게 바람직하다.

김조영 변호사 www.r119.co.kr