[부동산과 법률]상가 점포의 업종 제한

Q : 우리 상가는 점포별로 업종을 정해 분양을 받았습니다. 그 뒤 여러 점포에서 업종을 바꾸는 바람에 영업 금지 청구소송 등 분쟁이 빈발했습니다. 이에 따라 상가관리단(번영회)은 총회를 열고 각 점포에서 현재 하고 있는 업종을 뺀 나머지 업종에 대해서는 제한을 풀기로 결의했습니다. 문제가 없는지 알고 싶습니다.

A : 테마 쇼핑몰 등 상당수 상가는 점포별로 업종을 미리 정해 분양하고 있습니다. 이 경우 분양계약서에 점포별 업종이 기재돼 있을 뿐 아니라 계약서 조문에 ‘분양받은 업종에 한해 영업을 해야 한다’는 업종 제한 약정이 붙어 있습니다. 예컨대 A 씨가 101호를 부동산중개업종으로 분양받았는데, 슈퍼마켓으로 103호를 분양받은 B 씨가 부동산중개업을 하면 A 씨는 영업 금지 소송을 제기해 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.

하지만 분양계약서상의 업종 제한 약정은 처음 분양을 받은 사람들이나, 이들로부터 분양권을 산 사람(등기 전 전매자)에게만 효력을 미칠 뿐입니다. 앞의 사례에서 C 씨가 소유권 등기가 끝난 뒤 B 씨로부터 103호를 샀다면 슈퍼마켓 이외의 업종을 마음대로 선택할 가능성이 있습니다. 따라서 분양계약서상의 업종 제한 약정을 유지하려면 상가관리단(번영회 혹은 입점자 대표회의 등)의 관리규약을 만들어 업종 제한과 관련한 내용을 포함시켜야 합니다.

그렇다면 의뢰인의 경우처럼 현재 영업하고 있는 업종을 제외한 나머지 업종에 대해서는 영업 제한을 폐지하는 쪽으로 관리단 총회에서 규약을 개정했다면 이 결정이 유효할까요. 최근 대법원에서는 이에 제동을 거는 판결을 내놓았습니다. ‘분양계약상의 업종 제한의 변경이나 폐지 결의에는 관리단 자체의 정관이나 자치규약 또는 관리규약에서 규정한 의사정족수 및 의결정족수를 충족하는 외에 기존의 지정업종 입점자의 동의가 필요하다고 봄이 상당하다’고 판결한 것입니다. 즉 현재는 그 업종으로 영업을 하고 있지 않지만 업종 제한을 폐지하려는 업종으로 기존에 분양받은 사람이 있다면 그 사람의 동의를 받아야 한다는 것입니다.

김조영 변호사 www.r119.co.kr