[부동산과 법률]시공사 선정 ‘서면 결의’

조합 정관에서 인정 땐 의결 효력

주택 재건축 재개발 사업을 할 때 가장 중요한 절차 중 하나가 시공사 선정입니다. 시공사는 아무 때나 선정할 수 있는 게 아닙니다. ‘도시 및 주거환경정비법’에서 시기를 정하고 있습니다.

재개발조합과 도시환경정비사업조합은 ‘조합설립인가를 받은 뒤’에, 재건축조합은 ‘사업시행인가를 받은 뒤’에 시공사를 선정해야 합니다.

선정 방법도 건설교통부 장관이 정하는 경쟁 입찰 방식을 적용하도록 규정돼 있습니다. 건교부 장관은 ‘정비사업의 시공사 선정 기준’을 고시(告示)해 지난해 8월 25일부터 시행하고 있습니다.

이런 규정과 고시 내용을 어기면 형사처벌을 할 수 있는 조항도 명시돼 있습니다. 따라서 시공사 선정만큼은 가장 공정하게 처리해야 하는데, 실무상 서면결의서 제도와 관련해 잘 이해하지 못하고 있는 점들이 있어 이를 명백히 하고자 합니다.

첫째, 시공사를 선정하기 위한 조합총회에는 조합원 과반수가 직접 참석해야 합니다. 따라서 직접 출석하는 대신 서면으로 제출하는 결의서가 많아지면 총회가 무산될 가능성도 있습니다.

일부 조합에서는 이를 방지하기 위해 대의원회에서 서면결의서를 받지 않겠다고 결정하는 사례도 있습니다. 하지만 조합 정관에서 서면결의서 제도를 인정하고 있다면 시공사 선정 총회에서도 반드시 받아들여야 합니다.

즉, 총회를 열 수 있는 개회정족수에는 서면결의서가 인정되지 않지만 일단 조합원 과반수 참석으로 개회가 되면 시공사 선정과 관련한 의결정족수에는 서면결의서도 유효하다는 것입니다.

둘째, 서면결의서를 제출하는 방식을 제한해서는 안 됩니다. 예를 들어 서울 거주자는 ‘직접 제출’, 지방 거주자는 ‘우편 제출’ 등을 택하면 의결권 행사를 제한하는 것과 마찬가지입니다.

셋째, 서면결의서 내용을 ‘특정 시공사에 투표한다’는 식이 아니라 ‘총회의 다수결에 따른다’고만 정해 놓으면 조합 집행부가 조합원의 의결권 행사를 제한하는 게 돼 무효가 될 가능성이 있습니다.

이 같은 점을 유념해 조합에서 가장 중요한 시공사 선정 총회를 잘 치르시길 바랍니다.

김조영 건설교통부 고문변호사·www.r119.co.kr