[부동산과 법률]근저당 잡힌 다가구주택 전세 계약

■ Q

다가구주택에 전세로 들어가려고 하는데 총 6가구 중 5가구에 세입자들이 먼저 입주해 있습니다. 그런데 임대차계약을 체결하려고 등기부등본을 발급받아 보니 그 건물에 근저당권이 설정돼 있습니다. 계약을 해도 문제가 없을까요.

■ A

다가구주택은 각 호실의 소유권이 따로 나 있지 않고 건물 전체가 1개의 소유권등기로 돼 있다. 또 대개 주인이 한 명이거나 여러 명이 공동지분으로 소유권등기를 해 놓는다. 반면 다세대주택은 호수별로 등기가 따로 나 있다.

다세대주택에서는 별로 문제가 안 되지만 단일 등기로 돼 있는 다가구주택에서는 해당 주택이 경매로 넘어갈 때 우선순위에서 밀려 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 있다.

원래 임대차계약을 체결한 세입자들은 확정일자, 전입 및 점유일자에 따라 다른 채권자들보다 우선해서 전세금을 변제받을 수 있는 권리가 있다.

다가구주택은 단일 소유권으로 돼 있기 때문에 만약 임대차계약을 체결한 뒤 입주하려고 할 시점보다 먼저 임대차계약을 한 세입자가 있다면 나중에 전세를 들어오는 사람이 우선순위에서 밀린다.

이를 파악하려면 중개업소에 현재 그 집에 몇 가구가 살고 있으며, 각각의 전세보증금은 얼마인지, 확정일자나 전입일자는 어떻게 되는지를 확인하고 중개물건보고서에 이를 기재토록 해 서면으로 확인을 받아야 한다.

왜냐하면 지금 임대차계약을 체결하면 이미 살고 있는 세입자들보다 후순위가 되기 때문에 혹시라도 그 집이 경매로 넘어갔을 때 근저당금액과 다른 세입자들의 총전세금을 배당한 뒤 자신에게 돌아올 금액이 있는지를 계산해 봐야 하기 때문이다.

예를 들어 시가 4억 원짜리 다가구주택에 근저당 1억 원, 이미 전입한 5가구의 전세금이 2억5000만 원인데 본인이 5000만 원에 전세를 들어가려고 한다면 이는 계약을 하지 않는 게 좋다. 전세금을 돌려받으려면 최소한 경매 낙찰금액이 4억 원은 돼야 하는데 다가구주택의 평균 낙찰가율을 감안하면 그럴 가능성이 희박하기 때문이다.

김조영 건설교통부 고문 변호사 www.r119.co.kr