[부동산과 법률]전셋집 경매 넘어가면 보증금은?

Q:2,000선을 돌파했던 코스피지수가 지난주 크게 하락했습니다.

주가가 급락한 주요 원인은 미국의 ‘서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)’ 부실로 인한 미국 증시의 폭락 때문으로 알려지고 있습니다.

현재 미국에서는 경기가 침체되고 집값이 떨어지자 대출을 받아 집을 구입한 사람들의 대출상환 연체율이 높아져 주택 구입과 관련된 금융상품 가격이 크게 하락하고 있다고 합니다.

한국도 부동산 세금이 늘어나고 집값이 하락하는 데다 주택대출금의 만기가 연장되지 않는 등 여러 가지 면에서 미국을 닮아 가는 게 아니냐고 우려하는 전문가가 늘고 있습니다.

그렇다면 금융기관의 근저당권이 설정돼 있는 집에 세 들어 살고 있는 임차인은 집 주인이 대출금 상환을 연체해 집이 경매로 넘어갈 때 임대차보증금을 무사히 돌려받을 수 있을까요.

A: 금융기관이 근저당권설정등기를 하기 전에 임차인이 먼저 임대차계약을 하고 주택임대차보호법이 요구하는 절차(전입신고, 확정일자)를 마쳤다면 집이 경매에 넘어가더라도 선(先)순위가 되기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 단, 이때 경매낙찰가가 보증금보다는 많아야 하겠지요.

임차인이 금융기관의 근저당권설정등기 이후에 임대차계약을 했다면 전입신고를 제때 하고 확정일자를 받았다고 하더라도 금융기관의 근저당권이 순서가 빠르기 때문에 보증금의 일부 또는 전부를 반환받지 못할 수도 있습니다.

보증금 5000만 원을 주고 임대차계약을 체결한 뒤 집 주인이 은행에서 돈을 빌려 근저당권이 설정됐고, 그 뒤에 임대차 계약기간이 만료돼 집 주인의 요구로 보증금을 2000만 원 더 올려 주고 계약을 갱신했다면 어떻게 될까요.

이때는 현재의 임대차보증금 7000만 원 가운데 근저당권설정등기보다 먼저 체결된 5000만 원은 순위가 근저당권보다 앞서고, 나중에 올려준 보증금 2000만 원은 근저당권보다 후(後)순위가 됩니다.

그런데 임대차계약을 갱신 또는 연장한 후에 경매가 이뤄질 때 보증금을 돌려받기 위해서는 과거 임대차계약 내용을 증명하는 임대차계약서가 반드시 있어야 합니다.

따라서 임대차계약을 바꿀 때는 훗날의 평화를 위해 계약서를 잘 보관하는 습관을 들이는 게 바람직합니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr