[부동산과 법률]전세 입주 직전에 근저당권 설정됐는데…

Q : 이번에 새 전셋집을 얻었습니다. 임대차계약을 맺을 때 중개인으로부터 등기부등본을 받고 각종 권리관계에 대한 설명을 들었는데 저보다 선(先)순위 권리자가 없었습니다. 그런데 이사를 한 뒤에 등기부등본을 발급받았더니 제가 임대차계약을 맺고 입주하기 직전에 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당권이 설정됐습니다. 혹시 제 전세금 보호에 문제가 생기는 건 아닌지요.

A : 변호사인 제가 법률상담을 하면서 “그런 일을 당했어도 어쩔 수 없습니다”라고 답변을 드릴 수밖에 없는 일들이 있는데 위 사례가 바로 그 중 하나입니다.

임차인이 권리관계에서 ‘선순위자’가 되는 것은 이사를 가서 전입신고를 한 다음 날부터입니다. 그 이전에 해당 주택에 근저당권이 설정되거나 가압류가 등기되면 선순위자로서의 보호를 받지 못합니다. 따라서 임차인은 어쩔 수 없이 후(後)순위자로 밀립니다.

이처럼 예기치 않은 피해를 막기 위해서는 먼저 임대차계약을 체결한 뒤 이사를 가기 전이라도 전입신고를 할 수 있다면 먼저 해놓는 게 좋습니다. 왜냐하면 금융회사에서 대출을 할 때 해당 주택에 세입자로 전입된 사람이 있으면 이를 고려하기 때문입니다.

또 ‘이사를 가는 당일까지’ 등기부등본을 발부받아 확인한 뒤 아무런 권리변동이 없으면 계약서의 확정일자 도장을 받는 게 유리합니다.

아울러 임대차계약을 작성할 때 특약사항으로 ‘만약 계약일 후 입주일까지 임대인이 고의로 은행 등에서 대출을 받고 근저당권 등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액(그 이상 금액도 가능)을 임차인에게 손해 배상한다’라는 문구를 넣어두는 게 안전합니다.

김조영 건설교통부 고문변호사·www.r119.co.kr