[부동산 특집]“절세 특혜 팡팡” 내년 6월 이전 미분양 잡아라

《정부는 지난달 11일 ‘지방 미분양 해소 종합 대책’을 발표했다. 취득·등록세 감면과 담보인정비율(LTV) 상향 조정 등이 포함됐다. 지방에 거주하는 수요자들은 이번 대책으로 좀 더 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해졌다. 하지만 모든 지방 미분양이 혜택을 받는 것은 아니다. 미분양 주택이 내년 6월 30일 이후 준공된다면 감면 혜택이 없다. 또 1가구 1주택자(6억 초과 주택 제외)가 지방 미분양 아파트를 분양받을 경우 양도세를 면제받으려면 2년 내 기존 주택을 처분해야 한다. 부동산정보업체 ‘부동산써브’의 함영진 실장은 “수요자라면 미분양물량의 입주 시기와 기존 주택의 보유 예상 기간을 잘 따져봐야 절세 효과를 누릴 수 있다”고 말했다.》

전국 1만6687채 혜택… ‘행복 도시’ 인근 주목

택지지구 -신도시에 위치한 아파트 수요 클듯

○ 2009년 6월 이전 입주 1만6687채

이번 대책의 대상은 사업 승인을 받아 20채 이상 건설, 공급된 주택 중 올 6월 11일까지 분양되지 않은 비수도권 미분양 주택이다.

6월 11일 이후 미분양 주택을 분양받아도 지방자치단체가 감면조례를 개정하기 이전에 잔금을 지급하거나 등기를 한 경우는 대상에서 제외된다.

부동산정보업체 ‘스피드뱅크’에 따르면 내년 6월 이전 입주가 이뤄져 이번 대책의 혜택을 받을 미분양 물량은 1만6687채다.

서해종합건설은 충남 아산시 권곡동에서 ‘서해그랑블’ 아파트 1043채를 분양하고 있다. 내년 5월 입주 예정으로 황해경제자유구역, 국제화교육특구 등으로 지정된 아산신도시와 가깝다.

현대산업개발은 충남 천안시 백석동에서 ‘백석지구아이파크’ 1040채를 분양하고 있다. 내년 4월 입주하며 천안의 신흥 주거지로 꼽히는 천안시 불당지구와 두정지구 사이에 있어 입지가 좋은 편이라는 것이 회사 측의 설명이다.

GS건설이 충남 연기군 조치원에서 분양 중인 ‘조치원자이’는 올 10월 입주가 예정돼 있다. 행정중심복합도시와 가깝고 대전과 천안의 중간 지역에 있다.

이 밖에도 충북 청주시에서 분양 중인 ‘대농금호어울림 1, 2단지’, 대구 수성구 상동에서 분양 중인 ‘동일하이빌 레이크시티’ 아파트는 내년 2월 입주 예정이다.

○ 택지지구라면

전문가들은 같은 지방 미분양 물량이라도 택지지구나 신도시 내에 위치하면 발전 가능성이 더 높다고 본다.

구획별로 계획적인 개발이 이뤄져 기반시설, 생활편의시설 등이 잘 갖춰질 수 있고 교통 여건도 개선될 여지가 많기 때문이다.

대우건설은 경남 김해 장유면 율하지구에서 ‘율하 1, 2차 푸르지오’ 아파트 980채를 분양하고 있다. 김해율하지구는 김해장유지구, 부산진해경제자유구역과 가깝고 남해고속도로 이용이 편리한 편.

경남기업이 전남 무안군 삼향면 남악신도시에서 분양 중인 ‘남악신도시 경남아너스빌’ 488채는 전남도청과 오룡산이 가깝다. 지난해 목포∼광양 고속도로가 개통됐고, 올해 5월에는 무안∼광주 고속도로 중 나주∼광주 구간이 새로 뚫렸다.

스피드뱅크 김은경 팀장은 “신도시개발, 산업단지조성 등 개발 호재를 안고 있는 곳이나 배후지역인 경우 기대심리로 인한 가격상승률이 높은 편이고, 향후 인구 유입으로 거래도 원활하게 이뤄질 수 있다”고 말했다.

○ “서두르는 것은 금물”

이번 대책의 대상 주택 중 분양가를 10% 인하하거나 이에 상응하는 수준으로 건설사가 분양대금 납부조건을 완화하면 2009년 6월까지 담보인정비율(LTV)이 현행 60%에서 70%로 10% 상향 조정된다.

또 지방자치단체가 감면 조례를 개정한 날부터 내년 6월 30일까지 잔금을 납부하면 분양가의 2%에 해당하는 취득세를 분양가의 1%만 내면 된다. 이 기간에 등기접수까지 마치면 등록세도 절반으로 줄어든다.

수요자로서는 초기매입비용을 줄일 수 있고 입주 시 취·등록세까지 낮출 수 있는 셈이다.

전문가들은 어차피 미분양이 예상되는 물량이라면 순위 내 청약을 하는 것보다 미분양을 기다리는 것도 방법이라고 말한다.

미분양 물량을 분양받으면 청약통장을 아낄 수 있고, 건설사가 분양가를 인하할 수도 있기 때문.

민간건설업체가 세제와 대출규제 완화를 내세워 과장 홍보를 할 가능성도 있어 이에 현혹되거나 시간에 쫓기듯 서두르는 것은 금물이다.

양도소득세가 아예 면제되는 것이 아니라 2주택 중복보유 허용기간이 2년으로 늘어난 것이고, 준공 후 미분양 물량은 중복 보유 허용기간에서 공사 시기가 이미 빠진 셈이라는 점을 고려해야 한다.

함영진 실장은 “향후 지역적 호재가 크고 옵션 혜택이 높은 알짜 물량을 선별해 매입하는 자세가 필요하다”고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com